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关于房产中介欺诈行为分析/金泽清

时间:2024-07-22 01:29:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8130
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关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要:
随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解,其中存在的主要欺诈行为有:
1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题,笔者提出了些建议:
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者,注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视为要约作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是,由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种:房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样,自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行)第二十八条规定: 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说,房产中介机构主要是房产经纪人,对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为,而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外,表明收取佣金,即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括佣金,或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得,也就是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定:“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前,上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋,也在使用权性质的房屋,这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同,其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质,应以验看凭证为准。有房地产权利证书(或房屋权利证书)的即为产权性质房屋,凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指:上海的房改政策规定,职工(原承租人)可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖,可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后,再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售:
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
(4)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(6)上市出售后形成新的住房困难的;
(7)擅自改变房屋使用性质的;
(8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为:
(1) 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房,可以出售。

江苏省公共机构节能管理办法

江苏省人民政府


江苏省人民政府令
第 58 号


《江苏省公共机构节能管理办法》已于2009年10月30日经省人民政府第39次常务会议通过,现予发布,自2009年12月1日起施行。


省 长

二○○九年十一月四日



江苏省公共机构节能管理办法

第一章 总 则

第一条 为推动公共机构节能,提高公共机构能源利用效率,发挥公共机构在全社会节能中的表率作用,根据《中华人民共和国节约能源法》、国务院《公共机构节能条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内公共机构的节能工作,以及对公共机构节能工作的指导、管理和监督,适用本办法。法律、法规另有规定的除外。
本办法所称公共机构,是指全部或者部分使用财政性资金的国家机关、事业单位和团体组织。
第三条 县级以上地方人民政府应当加强对公共机构节能工作的领导,推动和促进公共机构节能工作的开展,将监督管理公共机构节能工作所需经费纳入本级财政预算。
第四条 省人民政府管理机关事务工作的机构(以下简称省机关事务管理机构),在省人民政府管理节能工作的部门指导下,负责推进、指导、协调、监督全省的公共机构节能工作。
县级以上地方人民政府管理机关事务工作的机构(以下简称机关事务管理机构)在同级管理节能工作的部门指导下,负责本级公共机构节能监督管理工作,并指导下级公共机构节能工作。
县级以上地方人民政府教育、科技、文化、卫生、体育等系统主管部门,在同级机关事务管理机构指导下,开展本级系统内公共机构节能工作。
第五条 公共机构负责人对本单位节能工作全面负责。
公共机构的节能工作实行目标责任制和考核评价制度,节能目标完成情况作为对公共机构负责人考核评价的内容。
第六条 鼓励开展公共机构节能技术开发,推广和应用节能新材料、新产品、新技术,发挥科研机构、行业协会、学术团体在公共机构节能工作中的技术咨询服务作用。
第七条 对在公共机构节能工作中做出显著成绩,以及检举公共机构严重浪费能源行为的单位和个人,县级以上地方人民政府按照国家和本省规定给予表彰和奖励。

第二章 节能规划

第八条 省机关事务管理机构应当会同省有关部门,根据省人民政府节能规划,制定全省公共机构节能规划,报省人民政府批准后实施。
第九条 机关事务管理机构应当会同同级有关部门,根据全省公共机构节能规划,结合本地实际,制定本级公共机构节能规划,并按年度将规划确定的节能目标和指标分解落实到本级公共机构。
县级公共机构节能规划应当包括所辖乡(镇)、街道公共机构节能的内容。
第十条 公共机构应当依据节能规划,结合本单位用能特点和上一年度用能状况,制定年度节能工作实施方案,并组织实施。
公共机构应当将节能工作实施方案,及时报送机关事务管理机构备案。

第三章 节能管理

第十一条 省机关事务管理机构应当会同省统计部门,建立健全公共机构能源消费统计报表制度,定期统计全省公共机构能源消费状况。
第十二条 机关事务管理机构应当会同本级管理节能工作的部门,建立公共机构节能监督管理信息平台,实现公共机构节能信息化、规范化管理。
第十三条 机关事务管理机构应当会同有关部门,根据本级公共机构能源消耗需求和特点,制定公共机构能源消耗定额。财政部门根据公共机构能源消耗定额,制定能源消耗支出标准。
教育、科技、文化、卫生、体育等系统主管部门,在本级机关事务管理机构的指导下,根据本系统能源消耗需求和特点,制定系统内公共机构能源消耗定额。
能源消耗定额应当适时调整。
第十四条 机关事务管理机构应当会同有关部门,整合和优化配置办公用房、办公设施等资源,提高利用效率,降低能源消耗。
第十五条 公共机构建设项目应当进行节能评估和审查。未通过节能评估和审查的,负责批准或者核准固定资产投资项目的部门不得批准或者核准建设。
第十六条 机关事务管理机构应当会同有关部门,制定公共机构既有建筑节能改造计划,并组织实施。公共机构既有建筑节能改造应当纳入政府投资项目管理,并按照有关规定履行项目审批手续。
第十七条 公共机构所属的建筑物,应当按照有关规定向省住房和城乡建设部门申请能效测评标识。机关事务管理机构应当对公共机构所属建筑物的能效测评标识结果统一进行公示。
第十八条 省人民政府负责政府采购监督管理的部门应当会同有关部门完善节能产品、设备政府采购名录,优先将取得节能产品认证证书的产品、设备列入政府采购名录。
第十九条 公共机构应当实行能源消费计量制度,区分用能种类、用能系统,实行能源消费分户、分类、分项计量,并定期对能源消耗状况进行监测与分析,及时发现、纠正用能浪费现象。
公共机构应当使用符合国家规定的计量器具,并依法定期检验。
能源消费计量与监测系统的建立与运行,应当符合国家和省有关技术标准和规范要求。
第二十条 公共机构应当指定专人负责能源消费统计,如实记录能源计量原始数据,建立统计台账。
公共机构应当于每年3月31日前,向机关事务管理机构报送上一年度能源消费状况报告。
第二十一条 公共机构应当按照规定进行能源审计,对本单位用能系统、设备的运行以及使用能源情况,进行技术性和经济性评价,并根据审计结果采取提高能源利用效率的措施。
第二十二条 公共机构应当按照国家、省有关强制采购或者优先采购的规定,采购列入节能产品、设备政府采购名录和环境标志产品政府采购名录中的产品、设备,不得采购国家、省明令淘汰的用能产品、设备。

第四章 节能措施

第二十三条 公共机构应当设置能源管理岗位,实行能源管理岗位责任制。重点用能系统、设备的操作岗位,应当配备专业技术人员。
第二十四条 公共机构可以采用合同能源管理方式,委托节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。
第二十五条 公共机构选择物业服务企业,应当考虑其节能管理能力。公共机构与物业服务企业订立物业服务合同,应当载明节能管理的目标和要求。
物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,采取节能管理措施。公共机构应当将完成节能目标的情况,纳入评价物业服务企业服务质量的内容。
第二十六条 公共机构实施节能改造,应当进行能源审计和投资收益分析,明确节能指标,并在节能改造后对节能指标进行考核和综合评价。
第二十七条 公共机构应当采取下列措施,加强用能管理:
(一)根据需要实行分区域分时供电;
(二)除有特殊温度要求的区域外,室内空调温度的设置,夏季不得低于二十六摄氏度,冬季不得高于二十摄氏度;
(三)在公共区域推广应用智能调控装置;
(四)严格控制夜间泛光照明以及装饰用照明;
(五)高层建筑电梯应当实行智能化控制,合理设置电梯开启数量和时间。
第二十八条 对公务用车实行编制管理,严格控制车辆保有数量。公共机构应当采取下列措施,加强公务用车管理:
(一)按照规定的标准配备公务用车,优先选用低能耗、低污染、使用清洁能源的车辆,严格执行车辆报废制度;
(二)制定公务用车节能驾驶规范,严格执行公务用车定点加油、定点维修等制度;
(三)建立公务用车油耗台账制度,定期统计并公布单车行驶里程和耗油量状况,推行单车能耗核算制度;
(四)积极推进公务用车服务社会化,鼓励工作人员利用公共交通工具、非机动交通工具出行。

第五章 保障和监督

第二十九条 省机关事务管理机构应当会同有关部门制定全省公共机构的节能管理规范,并根据经济社会发展状况和公共机构节能工作的需要,适时进行修订和完善。
第三十条 机关事务管理机构应当组织本级公共机构能源管理人员、操作人员进行节能知识和技术培训。
第三十一条 机关事务管理机构应当会同有关部门加强对本级公共机构节能的监督检查。监督检查的内容包括:
(一)年度节能实施方案的制定、落实情况;
(二)能源消费计量、监测和统计情况;
(三)能源消耗定额执行情况;
(四)节能管理规章制度建立情况;
(五)能源管理岗位设置以及能源管理岗位责任制落实情况;
(六)用能系统、设备节能运行情况;
(七)开展能源审计情况;
(八)公务用车配备、使用情况;
(九)法律、法规和规章规定的其他节能监督检查事项。
公共机构应当配合节能监督检查,如实说明有关情况,提供相关资料和数据。
第三十二条 机关事务管理机构应当会同有关部门制定公共机构节能考核评价和能效公示办法,并组织实施。
第三十三条 公共机构的节能工作应当接受社会监督。任何组织或者个人都有权举报公共机构浪费能源的行为。机关事务管理机构应当设立举报电话,接受社会公众对公共机构浪费能源行为的举报,并及时调查处理。

第六章 法律责任

第三十四条 对违反本办法的行为,法律、法规已有规定的,依照法律、法规的规定执行。
第三十五条 公共机构未建立健全能源消费统计制度、能源消耗状况报告制度,或者在接受监督检查时未如实说明有关情况、提供相关资料和数据的,由机关事务管理机构会同有关部门责令限期改正;逾期不改正的,予以通报,并由有关机关对公共机构负责人依法给予处分。
第三十六条 公共机构未按照规定采购列入节能产品、设备政府采购名录中的产品、设备,或者采购国家明令淘汰的用能产品、设备的,由负责政府采购监督管理的部门给予警告,可以并处二千元以上一万元以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分,并予以通报。
第三十七条 公共机构未按照规定建立公务用车油耗台账制度或者未推行公务用车单车能耗核算的,由机关事务管理机构责令限期改正;逾期不改正的,予以通报,并由有关机关对公共机构负责人依法给予处分。
第三十八条 公共机构使用能源超过能源消耗定额不能充分说明理由的,由机关事务管理机构予以通报;并会同有关部门下达节能整改意见书;逾期未改正且情形严重的,由有关机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分,并由财政部门减少核拨下一年度百分之一以上百分之五以下的财政经费。
第三十九条 机关事务管理机构和有关部门的工作人员,在公共机构节能监督管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十条 本办法自2009年12月1日起施行。

国家税务总局关于出口退税若干问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于出口退税若干问题的通知

国税发[2000]165号
国家税务总局
2000-12-22

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:

针对出口退税政策在执行中存在的问题,经商海关总署同意,现通知如下:

一、保税区外的出口企业销售给外商的出口货物,如外商将货物存放在保税区内的仓储企业,离境时由仓储企业办理报关手续的,保税区外的出口企业可凭货物进入保税区的出口货物报关单(出口退税专用联)、仓储企业的出口备案清单及其他规定的凭证,向税务机关申请办理退税。保税区海关须在上述货物全部离境后,方可签发货物进入保税区的出口货物报关单(出口退税专用联)。

二、保税区外的出口企业开展加工贸易,若进口料件是从保税区内企业购进的,可按现行的进料加工和来料加工税收政策执行。

三、从事进料加工贸易方式的生产企业,凡未按规定申请办理“进料加工贸易申请表”的,相应的复出口货物,生产企业不得申请办理退税。

四、外贸企业从事的进料加工复出口货物,主管退税的税务机关在计算抵扣进口料件税额时,凡进口料件征税税率小于或等于复出口货物退税税率的,按进口料件的征税税率计算抵扣;凡进口料件征税税率大于复出口货物退税税率的,按复出口货物的退税税率计算抵扣。

五、出口企业报关出口的样品、展品,如出口企业最终在境外将其销售并收汇的,准予凭出口样品、展品的出口货物报关单(出口退税联)、出口收汇核销单(出口退税联)及其他规定的退税凭证办理退税。

六、生产企业(包括外商投资企业)自营或委托出口的下述产品,可视同自产产品给予退(免)税。
(一)外购的与本企业所生产的产品名称、性能相同,且使用本企业注册商标的产品;
(二)外购的与本企业所生产的产品配套出口的产品;
(三)收购经主管出口退税的税务机关认可的集团公司(或总厂)成员企业(或分厂)的产品;
(四)委托加工收回的产品。

七、外商投资企业在1999年9月1日至1999年12月31日间购买的可退税的国产设备,如不能提供所购货物的增值税专用发票和税收(出口货物专用)缴款书,也可凭购进国产设备的普通发票、县级以上税务机关出具的该国产设备已纳税证明及其他规定凭证申请退税。其计算公式为:
应退税额=普通发票上注明的金额/(1十税率)×适用的增值税税率

八、《国家税务总局关于外商投资企业出口货物若干税收问题的通知》(国税发[1999]189号)第二条第六款修订为:老外商投资企业实行“免、抵、退”税办法后,对其“免、抵”的税款,按照财政部、国家税务总局、中国人民银行《关于实行“免、抵、退”税办法有关预算管理问题的通知》(财预字[1998]242号)和《国家税务总局关于明确出口退税几个政策问题的通知》(国税函[1998]720号)的有关规定进行调库处理。

九、《国家税务总局关于利用外国政府贷款采用国际招标方式国内中标的机电产品恢复退税的通知》(国税发[1998]65号)规定准予退税的机电产品,包括机械、电子、运输工具、光学仪器(海关出口商品代码第84-90章)、扩声器(海关出口商品代码9207)、医用升降椅(海关出口商品代码9402)、座具(海关出口商品代码94011一94013)、体育设备(海关出口商品代码95069)、游乐场设备(海关出口商品代码9508)。

十、本通知自发文之日起执行。