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一房多卖执行案件的调查与处理/韩召峰

时间:2024-07-21 18:51:36 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9549
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一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多,一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润,将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押,为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看,有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行,有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋,案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形,有5件是法院判决房屋归申请执行人所有,在执行过程中,发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看,一房多卖有五种情形:
(一)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,买受人均未取得房产权证,其中一个已经占有使用,但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人,这类案件有4件,占25%。
(二)二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定,一个买受人取得房产权证,另一个虽未取得但已经占有使用,在执行过程中,因未取得房产权证但已占有使用的,拒不倒出房屋,法院判决此类执行倒出房屋案件有2件,占12.5%。
(三)先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效,并取得了房产权证,且被法院依法保护,但在诉讼至执行期间,被执行人(开发商)与后买受人(案外人)恶意串通,私下协议将房屋出售给后买受人,并且后买受人占有使用房屋,这类案件有5件,占31.3%。
(四)先买受人与出售人之间的买卖关系系合法,未取得房产权证,并占有使用,因买受人为另案被执行人,在执行过程中,买受人、出售人(开发商)与案外人三方恶意串通,将房屋协议给案外人,为原买受人逃避执行提供虚假协议,这类案件有3件,占18.8%。
(五)先买受人与出售人(被执行人)之间的买卖关系无效,后买受人的买卖关系合法,但先买受人已将房屋占有使用,法院判决先买受人倒出房屋,这类案件有2件,占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认,因为司法权属于上位权,即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形,买受人均未取得房产权证,但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认,其他买受人虽然占有使用权,但必须予以倒出,其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼,但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形,两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效,但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力,因为我国法律规定房屋产权以登记为准,登记所有人的效力大于事实所有人的效力,这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行,因此,未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋,交付给取得房产权证的买受人,然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形,如果查清属实,执行机构对后买受人(案外人)的异议不予审查,依照民事诉讼法及执行若干问题的规定,对后买受人和开发商直接认定为恶意串通,予以拘留、罚款,同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形,在执行阶段经常遇到有的被执行人(买受人)购买出售人的房屋,购买后并没有办理变更登记,主要是为了逃避法院的执行,依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》,对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋,在征得原产权登记人同意后,法院才可以查封,否则应通过诉讼来确认,但在实际操作过程中,售房人极易与购房人(被执行人)恶意串通,一种情况是另行协议出租给被执行人,另一种情况是将房屋协议出售给案外人,由案外人同被执行人之间协议租售,对于此种情况,法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查,同时赋予当事人和案外人诉权,若通过诉讼认定房屋归先买受人所有,法院执行机构应对出售人、案外人及买受人(被执行人)予以拘留、罚款。
对于第五种情形,是通过民事诉讼认定买卖合同的效力,已认定先买卖关系无效,后买卖关系有效,才判决先买受人侵权成立,因此,先买受人必须倒出房屋,交付给后买受人。
总之,从上文分析来看,一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段,一般应当是中止行政诉讼,先行审理民事争议,判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中,执行员发现一房多卖的情形,应先初步审查,如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审;如果案外人提出异议,执行人员应依法审查,同时赋予案外人诉权;如果发现是恶意串通进行假交易,必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

商务部关于全国统一当票使用和管理的通知

商务部


商务部关于全国统一当票使用和管理的通知

商建发[2011]49号

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门:

  为加强对典当行的监管,规范典当行的经营行为,根据《典当管理办法》(商务部 公安部2005年第8号令)的有关规定,现就全国统一当票及续当凭证格式,以及有关使用和管理事项通知如下:

  一、当票是典当行与当户之间的借贷契约,是确定双方权利义务关系的主要依据。全国统一当票分为“当票”和“续当凭证”两类,分别在典当和续当时使用。

  二、典当交易必须开据当票。典当行和当户就当票以外事项进行约定的,应当补充订立书面合同,但约定的内容不得违反有关法律、法规及《典当管理办法》。

  三、当票由各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门(以下简称省级商务主管部门)监制。

  四、典当行使用的当票和续当凭证必须向省级商务主管部门购领、核销。当票和续当凭证购领、核销的具体办法,由省级商务主管部门制定。

  五、全国典当行业监督管理信息系统(以下简称监管信息系统)统一进行当票信息化管理。省级商务主管部门在监管信息系统中对企业领取的当票和续当凭证进行备案,系统中登记的当票和续当凭证号码应和实物票据保持一致。典当行在开据当票时,需要将票面的数据信息提交到监管信息系统中。

  六、当票、续当凭证印制及打印要求:

  (一)当票和续当凭证均为一式四联,包括:存根、财务、保管、当户。在当户一联的背面,当票应印制典当须知(见附件1),续当凭证应印制续当须知(见附件2)。
  (二)当票、续当凭证须用无碳复写纸印制。纸张的克重要求为:上纸45克,中纸52克,下纸80克。当票的成品尺寸统一为210×140毫米,表格尺寸为187×93毫米(当票样式见附件3);续当凭证的成品尺寸统一为210×85毫米,表格尺寸为154×45毫米(续当凭证样式见附件4)。
  (三)当票和续当凭证票号统一印刷在票据上,当票和续当凭证的票号至少为10位,号码不得重复,前两位为典当经营许可证的省别号(省别号定义见附件5),第三、四位为当票印制的批次号。
  (四)按当票和续当凭证标准格式(见附件6、附件7)印制。
  (五)当票和续当凭证不得涂改、伪造和转让。
  (六)除复核、经办、保管、当户签章和典当行签章信息外,典当企业开立的当票和续当凭证必须采用打印机打印。机打当票和续当凭证时,票面汉字及字符(包括数字)信息使用宋体,字体大小为11pt。

  七、典当行必须将有关典当事宜在店堂进行公示,并在典当交易时将相关事宜告知当户,提醒当户注意当票背面的典当须知。

  八、当票的使用状态包括正常使用、作废、丢失、注销。当票和续当凭证遗失,当户应及时向典当行办理挂失手续,交纳一定的手续费,可以补办当票和续当凭证。

  九、新的全国统一当票自2011年7月1日起正式使用,同时原有当票停止使用。

  附件:1.典当须知
     2.续当须知
     3.当票式样(正面)
     4.续当凭证式样(正面)
     5.省别号定义
     6.当票格式说明
     7.续当凭证格式说明
 

                           商   务   部
                            二〇一一年三月四日


附件1
典当须知
1.当票由省级商务主管部门监制,是典当行与当户之间的借贷契约,是典当行向当户支付当金的付款凭证。当票不得涂改、伪造和转让。典当双方就当票以外事项进行约定的,应当补充订立书面合同。
2.当户凭有效证件办理典当,典当行有权要求当户出示当物来源等证明。
3.当物估价金额及当金数额由典当双方协商确定。
4.典当期限由双方约定,最长不得超过6个月。
5.典当行在当期内不得使用或处分当物。当物在典当行保管期间发生遗失或损毁的,典当行应按估价金额进行赔偿。遇有不可抗力导致当物损毁的,典当行不承担赔偿责任。
6.典当行可收取综合费用和利息。动产质押典当、房地产抵押典当和财产权利质押典当的月综合费率分别不得超过当金的42‰、27‰和24‰。典当当金利率按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。当期不足5日的按5日收取利息和费用。
7.经双方同意可以续当,续当一次的期限最长为6个月。
8.当期届满5日后,当户不赎当也不续当的,即为绝当。绝当物估价金额不足3万元的,典当行可以自行变卖,损溢自负;估价金额在3万元以上的,可依照双方事先约定由典当行委托拍卖行公开拍卖,拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后,剩余部分应当退还当户,不足部分可向当户追索。
9.绝当后,当户与典当行协议赎当的,逾期费用由双方协商确定。
10.当票遗失须由当户本人凭有效证件及时办理挂失手续,交纳一定手续费后可以补办当票。未办理挂失手续或挂失前已被他人赎当,典当行无过错的,典当行不负赔偿责任。



附件2
续当须知
  1.办理续当,须持原当票及前期续当凭证办理,原典当契约不变。
  2.续当时须结清上期当金利息。
  3.本期续当利息在赎当时或下期续当时交付。
4.赎当须凭原当票和续当凭证及当户有效证件办理手续。
附件3
当票式样(正面)


附件4
续当凭证式样(正面)



附件5
省别号定义
编码 省份 编码 省份 编码 省份
11 北京市 34 安徽省 55 重庆市
12 天津市 35 福建省 51 四川省
13 河北省 72 厦门市 52 贵州省
14 山西省 36 江西省 53 云南省
15 内蒙古
自治区 37 山东省 54 西藏自治区
21 辽宁省 70 青岛市 61 陕西省
25 大连市 41 河南省 62 甘肃省
22 吉林省 42 湖北省 63 青海省
23 黑龙江省 43 湖南省 64 宁夏回族自治区
31 上海市 44 广东省 65 新疆维吾尔自治区
32 江苏省 48 深圳市 66 新疆生产建设兵团
33 浙江省 45 广西省壮族自治区    
71 宁波市 46 海南省    

附件6
当票格式说明

附件7
续当凭证格式说明

卫生部关于加强健康教育工作的几点意见

卫生部


卫生部关于加强健康教育工作的几点意见
卫生部


近年来,我国的健康教育工作有了很大的发展,在机构建设、专业人员培训、开展健康教育活动等诸方面取得了明显成绩。据统计,全国已建立25个省级和160多个市、县级健康教育所,健康教育专业人员已发展至1万余人。部分学院设置了健康教育专业或开设大专班、中专班,
现已培养出一批具有大学本科和大专学历的健康教育专业人才。
但是,健康教育仍然是卫生工作中的一个薄弱环节,与日益深入的经济改革形势和人民群众对健康保健工作日益增长的需求不相适应。健康教育在全国的发展也很不平衡。我们必须从观念上和具体措施上进一步强化健康教育工作。现提出以下意见:
一、健康教育是整个卫生工作的一部分,各级卫生行政部门、特别是负责同志要进一步提高对健康教育工作重要性的认识,把加强健康教育工作放在重要位置上。要全面理解健康教育的函义,它不是一般的卫生宣传和卫生知识的普及,而是需要运用医学、行为科学、教育学、心理学、
传播学等多学科的知识在向公众普及卫生科学知识的基础上,通过多种形式的教育活动,增强人们的健康意识,引导人们改变不卫生的习惯和不健康的生活方式,并使他们掌握自我保健的基本技能,不仅具有很强的科学性,而且也具有很强的实践性,健康教育对提高全民族的健康水平具有
相当重要的战略意义。
二、卫生部在这次机构改革中决定由全国爱卫会办公室负责统筹领导和归口管理健康教育工作,它是卫生部的健康教育职能机构,行使卫生部在健康教育方面的管理职能,又是全国爱卫会在健康教育方面的协调机构。负责拟定全国健康教育工作计划、方针、政策和有关法规以及专业人
才培训规划,组织开展全国性健康教育活动和控制吸烟工作,对专业机构、专业队伍、宣传品以及健康教育的科学研究、学术交流、国际交往实行宏观管理。各省、自治区、直辖市卫生行政部门要有相应的职能机构,负责健康教育的管理工作。各地健康教育管理体制由地方自行确定。各级
卫生部门都要加强健康教育工作的管理,做到层层有人负责。
三、进一步加强健康教育专业机构和队伍的建设。各省市都要建立健康教育机构,使之成为当地的健康教育业务指导中心。各级卫生防疫站和妇幼保健院、所,要健全健康教育科、室,各级医院和其他专业防治机构都应有专兼职人员负责健康教育工作。各级健康教育所与专业防治机构
中的健康教育部门,在工作中应分工协作,互相配合。
为了发展健康教育工作,要注意加强健康教育专业人才培养,已开办健康教育专业本科班、专修班、专业证书班和函授班的医学院校要不断总结经验、提高教学质量。各地根据工作需要,还要举办多种短期培训班,不断提高专业人员的业务素质。
四、各地卫生行政部门和健康教育专业机构要广泛开展多种形式的健康教育活动和重点人群的健康教育,特别要注重实施计划的设计和效果的评价,在转变不卫生行为方面下功夫,不断提高健康教育工作的科学管理水平。各级专业机构和部门在开展健康教育工作中,一定要注意调动、
发挥和协调社会有关部门、特别是各种传播媒介的力量,发挥卫生宣传教育协会的作用,共同作好健康教育工作。
五、各级卫生行政部门要对健康教育工作采取扶持的政策,从多方面给予支持,做到在健康教育专业机构中要有适应工作需要的人员编制,有一定的业务经费,有必需的器材装备,给开展健康教育工作创造必要的条件。卫生部从今年起每年从卫生事业经费中安排一定的经费作为健康教
育事业经费。
对于健康教育工作人员的技术职称、工资待遇等问题,应与卫生防疫人员同等对待。



1989年4月7日