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二手房及二手房在交易过程中的特点/陈建刚

时间:2024-07-08 03:41:30 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9550
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二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


  ★陈建刚律师(13381367825)说法:
  二手房及二手房交易
  所谓二手房,通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房,在办完房屋产权证后,再次上市买卖,这些房都可称为二手房。目前,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场,即土地市场,是指由国土部门掌握,通过协议、招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商;房地产二级市场,即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场;房地产三级市场,是指存量房交易市场,即二手房交易市场。由此可见,房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋,再次交易或多次交易,都可称为二手房交易。
二手房交易的特点:
  从房地产市场的发展历程来看,二手房交易一直占据市场的主流,这主要源于二手房交易具有如下的特点:
  (1)可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程,决定了二手房来源及范围存在多样性,主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋;新建商品房的再次交易;通过房改政策购买取得产权的售后公房;除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房(如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等)。
  (2)房价弹性大。新房的出售方(开发商)因为有种种顾忌,不会轻易降价;而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难事。
  (3)购房时可考察小区品质。在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
  (4)房屋质量可选择。购买二手房时,完全有条件仔细勘察室内各处,确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为,世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中,有两点受房屋户型的直接影响:其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上;其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲,在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间,一般会首选南北向或南向的户型,其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时,应该注意房屋的进深不能过大,否则整个户型结构都会呈狭长型,处于中间的厅室采光就会比较弱,也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时,应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天,北方一般刮西北风,西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间,在户型设计上就要做到公私分开,动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开,而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外,房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性,也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为,客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3,卫生间与主卧的面积比最好不要低于1:3;而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5:3。
  (5)可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例,同样是2万元的单价,买新房可能要在中环以外了,而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说,途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近,医疗教育等配套设施也更优。而且,二手房的价格更加多元化,不同楼龄的二手房价格不同,另外,随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽,二手房的价格层次再次细分,经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房,可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
  (6)购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。
  (7)购买装修过的二手房,省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。
  (8)实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况,帮助自己做出正确的选择。
  (9)二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手,当然二次转手后的房子旧的占多数,但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在购买一手房时,有的人由于某些原因购买了期房,在当今这个市场经济飞速发展的世界里,人生会有很多不可预测的变化,当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉,因此,这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。
  (10)二手房交易公开透明。目前,我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚(13381367825)转
做个好人,做个好律师,做个基督徒。(www.lvshionline.com)

盈科律师事务所 陈建刚律师:
咨询电话:010-571•96•571 ;13381367825
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地址:北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层盈科律师楼

关于印发台州市城市建筑垃圾管理办法的通知

浙江省台州市人民政府


关于印发台州市城市建筑垃圾管理办法的通知

台政发〔2011〕45号


各县(市、区)人民政府,市政府直属各单位:

  《台州市城市建筑垃圾管理办法》已经市政府第5次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



  二○一一年十二月十六日



  台州市城市建筑垃圾管理办法

  第一条 为加强城市建筑垃圾管理,维护城市市容和环境卫生,根据《城市市容和环境卫生管理条例》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》、《城市建筑垃圾管理规定》和《浙江省城市市容和环境卫生管理条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称建筑垃圾,是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃土、弃料、泥浆及其它废弃物。

  本办法所称处置,是指建筑垃圾的倾倒、运输、中转、回填、消纳、利用等活动。

  第三条 台州市城市规划区范围内从事建筑垃圾处置的单位和个人,应当遵守本办法。

  第四条 市城市管理行政执法部门是本市建筑垃圾处置的行政主管部门,负责本办法的组织实施;区城市管理行政执法部门负责所辖区域内建筑垃圾的管理工作。

  发改、公安、交通、建设规划、水利、环保、海事、港航、国土、海洋等行政主管部门按照各自职责,协同做好建筑垃圾管理工作。

  市、区人民政府应当将建筑垃圾管理工作所需经费纳入本级财政预算。

  第五条 建筑垃圾的收集、运输、消纳实行全程监管。

  第六条 建筑垃圾的处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担清理责任的原则。

  支持和鼓励建筑垃圾综合利用,鼓励建设单位、施工单位优先采用建筑垃圾综合利用产品。

  第七条 建设单位、施工单位处置建筑垃圾,以及从事建筑垃圾运输、设置建筑垃圾消纳场的单位,应当向城市管理行政执法部门提出申请,城市管理行政执法部门应当在接到申请后20个工作日内作出书面决定。予以核准的,颁发核准文件;不予核准的,书面通知申请人并说明理由。

  任何人不得涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让建筑垃圾处置核准文件。

  第八条 市城市管理行政执法部门应建立建筑垃圾综合利用信息平台,分类提供建筑垃圾产生、运输、消纳、利用等信息。

  第九条 对建筑垃圾的运输,法律、法规、规章规定应当实施招投标的,施工单位应依法实施招投标确定运输单位。没有规定的,鼓励施工单位实施招投标确定运输单位。

  第十条 建设规划部门在核发施工许可证时,应当书面告知建设单位在工程施工前到城市管理行政执法部门办理建筑垃圾处置证,并同时抄告城市管理行政执法部门。

  第十一条 建设施工现场应当遵守下列规定:

  (一)应当及时清理产生的各类建筑垃圾,保持建设施工现场整洁;

  (二)实行封闭施工,依照有关规定设置施工围墙或硬质密闭围档;

  (三)现场出入口应进行硬化处理,保持出入口道路的整洁、完好;

  (四)配置车辆清洗专用水道、排水设施、污水沉淀设施和车辆高压冲洗设备,并保持有效使用;

  (五)所有车辆驶出施工场地前必须进行外表冲洗,不得带泥出场;

  (六)严禁私自安装排放泥浆的管道等设施;

  (七)有专人负责现场管理,对不符合市容环境卫生要求的车辆不准驶出现场,如实记录运输车辆运输情况,做到运营台帐齐全。

  第十二条 严禁向江河、湖泊等水体倾倒建筑垃圾。

  第十三条 严禁将建筑垃圾混入生活垃圾。

  第十四条 居民因建造、维修、装饰、拆除房屋等产生零星建筑垃圾的,应当事先向住宅小区物业管理公司或者居住地居(村)委会申报并按指定的地点堆放,按规定标准交纳清运处置费用。物业管理公司或者居(村)委会应当及时向城市管理行政执法部门提出申请及时安排运输。

  第十五条 零星建筑垃圾堆放点的设置和管理应当做到:

  (一)方便居民,隐蔽,保持周围环境卫生良好、整洁;

  (二)城市主干道上严禁堆放建筑垃圾;居民堆放的建筑垃圾应当及时清运。

  第十六条 建筑垃圾运输单位申请建筑垃圾经营服务企业资格的,应当符合下列条件:

  (一) 运输车辆具备全密闭运输机械装置或密闭苫盖装置,安装行驶及装卸记录仪和相应的建筑垃圾分类运输设备;

  (二) 具有合法的道路运输经营许可证、车辆行驶证;

  (三) 具有健全的运输车辆运营、安全、质量、保养行政管理制度并得到有效执行;  

  第十七条 建筑垃圾运输单位应当在运输前办理城市建筑垃圾准运证件。建筑垃圾准运证应当载明工程项目名称及地点,建设单位、施工单位、运输单位名称,建筑垃圾处置期限、运输车辆车牌号、运输线路、运输时间、消纳场所等事项。城市建筑垃圾准运证实行一车一证,随车携带。

  第十八条 城市管理行政执法部门对建筑垃圾运输企业及车辆实行计分制管理。

  计分制管理办法由城市管理行政执法部门制定并组织实施。

  第十九条 运输单位运输建筑垃圾时,应遵守下列规定:

  (一)按指定的地点装载和消纳;

  (二)装载适量,覆盖严密,不得撒漏、飞扬;

  (三)按规定的时间、路线行驶;

  (四)驶离现场时车身清扫干净,车轮冲洗干净,不准带泥上路;

  (五)随车携带城市建筑垃圾核准证件;

  (六)在指定的消纳场所倾卸,服从场地管理人员指挥,并取得消纳凭证以备查验。

  第二十条 建筑垃圾消纳场的设置应当符合台州市城市总体规划和土地利用总体规划。台州市区按照合理布局的原则,在椒江、黄岩、路桥、台州经济开发区分别设置建筑垃圾消纳场。

  第二十一条 设置建筑垃圾消纳场应当具备下列条件:

  (一)有健全的环境卫生和安全设施及相应的管理制度;

  (二)有专门消纳泥浆的泥浆池;

  (三)完善的排水、消防设施和道路;

  (四)必要的机械设备和照明设施;

  (五)明显的指示标志。

  第二十二条 建筑垃圾消纳场应当遵守以下规定:

  (一)按照规定接纳建筑垃圾,并堆放规范,不得受纳生活垃圾、工业垃圾及有毒有害垃圾;

  (二)入场建筑垃圾及时推平碾压;

  (三)保持场内和进场道路环境整洁;

  (四)建筑垃圾消纳场应根据容量消纳垃圾,不得超负荷消纳;

  (五)对所消纳的建筑垃圾,向运输单位出具建筑垃圾消纳凭证。

  (六)记录进入消纳场所的运输车辆、受纳建筑垃圾数量等情况。

  第二十三条 城市管理行政执法部门应在建筑垃圾处置完毕后,对消纳场所出具的消纳凭证应当在3个工作日内进行检查核实。

  第二十四条 行政管理部门发现不属于本部门管辖范围内的案件,应当及时将案件移送有管辖权的行政管理部门办理。

  对移送的案件,有管理职责的部门应当及时立案并依照相关法规进行处理,处理结果在七个工作日内抄送移送部门。

  第二十五条 城市管理行政执法部门应当及时追查造成建筑垃圾污染道路的责任人,责令责任人清除污染。

  第二十六条 处置建筑垃圾的单位或个人,在处置过程中违反建筑垃圾管理规定的,由城市管理行政执法部门依法予以行政处罚。

  第二十七条 城市管理行政执法部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十八条 各县(市)可参照本办法,制定当地建筑垃圾管理有关规定。

  第二十九条 本办法自2012年1月16日起施行。


国家计委、财政部、教育部关于坚决落实贫困地区农村义务教育阶段试行“一费制”收费制度的通知

国家计委、财政部、教育部


国家计委、财政部、教育部关于坚决落实贫困地区农村义务教育阶段试行“一费制”收费制度的通知


2001-11-16

计价格〔2001〕2477号


  你省物价局转来的《关于贫困县“一费制”收费办法执行问题的报告》收悉。经研究,现就有关事宜通知如下:

  一、在贫困地区试行“一费制”收费办法,是党中央、国务院为治理整顿农村中小学乱收费,切实减轻农民负担,采取的一项重要的政策措施。今年5月,《国务院关于基础教育改革与发展的决定》(国发[2001]21号)强调:在国家扶贫开发工作重点县等农村贫困地区义务教育阶段,实行由中央有关部门规定杂费、书本费标准的“一费制”收费制度。8月28日,中共中央办公厅、国务院办公厅召开的“全国减轻农民负担工作电视电话会议”进一步要求:今年9月1日秋季开学后,各地要继续做好‘一费制’,将国家规定的杂费和课本费合并收取。初中每学期每生115元,每学年不得超过230元,小学每学期每生60元,每学年不得超过120元。除此之外,禁止其他各项收费。各地一定要从顾大局、讲政治的高度深刻理解实行“一费制”的重要意义,克服困难,坚决贯彻落实。尚未试行“一费制”的贫困县,要按照规定尽快试行,并且不得缩小“一费制”的试行范围。

  二、切实加强“一费制”收费资金使用的监督管理,收费资金只能用于购买学生用课本和补助学校公用经费不足,严禁用于发放教师工资、津贴、福利和基本建设等开支。

  三、对试行“一费制”出现的经费缺口,要进行科学合理的测算,凡属于因滥开支或取消乱收费形成的缺口,一律不予考虑;属于降低中小学杂费标准和课本价格形成的经费缺口,按照国务院国发[2001]21号和《财政部、教育部关于做好农村中小学公用经费标准定额核定工作确保学校正常运转有关问题的通知》(财教[2001]38号)有关规定,由县、乡两级政府在财政预算中予以安排。对于确因财力不足、不能按核定的公用经费定额安排经费的贫困县,省或地市级人民政府应通过转移支付解决。地方各级人民政府及有关部门要尽快研究保证贫困地区农村义务教育投入的具体办法,在安排农村中小学教师工资及危房改造等农村义务教育专项资金时,应适当向贫困县倾斜。

  四、各级价格、财政、教育主管部门要认真贯彻落实《国务院关于基础教育改革与发展的决定》和“全国减轻农民负担工作电视电话会议”精神,做好农村中小学收费的管理和专项检查工作,加强对试行“一费制”收费办法地区的中小学收费的监督检查。对违反规定,擅自在“一费制”以外增加收费项目、提高收费标准的,价格、财政主管部门要按有关规定严肃查处。

  对执行“一费制”中存在的问题,我们将进行调查研究,并进一步研究更为妥善的解决办法。