运用公平原则合理衡平当事人之间的利益关系
　　 ——李四、王五与张三、甲公司房屋租赁合同纠上诉案

【要点提示】
　　当事人之间存在利益冲突时，人民法院运用公平原则全面衡量，合理调整当事人之间的权利义务关系，切实化解当事人之间的利益冲突，确保“案结事了”，是人民法院司法审判工作的应有之义。
　　
　　【案例索引】
　　 一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第XXXX号,2011年11月25日。
　　　　二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号，2012年3月27日。
　　
　　【案情】
　　原告张三。
　　被告李四。
　　被告王五。
　　第三人甲公司。
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：经审理查明：本案讼争房屋长沙市芙蓉区解放中路XXX号门面系建在甲公司用地红线范围内的沿街门面，由于历史原因，目前尚未办理房屋产权证，但一直由甲公司实际使用和支配，包括出租等。
　　2010年12月27日，甲公司（甲方、出租房）与李四（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路XXX号房屋（房屋使用面积约18平方米）出租给乙方使用（经营服装）；每月租金6000元；租期从2011年1月1日至2011年12月31日。合同第五条约定：“房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：……3、乙方无权单方面转让和转租甲方的房屋。若在合同租赁期内，确因特殊情况需转让房屋的客户，必须报请甲方核批，甲方视具体情况酌情解决，否则甲方有权解除合同。乙方和受转让方在转让过程中发生的所有费用和因此造成的任何经济损失，甲方概不负责。”合同还对其他事项进行了约定。合同附件《流动人口计划生育合同书》亦于同日签订。
　　上述合同签订后的2011年年初，李四将解放中路XXX号门面转租给王五和王五夫妇经营服装生意。王五和王五夫妇将门店命名为“大韩公主”并实际经营。到了2011年7月，王五欲将门店转让，与正寻找门店做生意的张三相识，双方进行了接洽。2011年7月8日，双方达成了转让门店的口头协议。根据口头协议，王五将门店转让给张三，门面转让费为135000元，收取定金1万元。同日，张三向王五交付定金1万元，王五出具了《收条》，内容为：“定金 今将解放中路XXX号门面转让给张三，转让费为人民币135000元整，在付清全款后，将于2011年7月18日将此空门面交付。王五应协助重新和房东签订合同。今收到转让门面定金人民币壹万元整。注：任何情况下定金不退。王五 2011.7.8”。
　　2011年7月13日，李四（甲方、出租方）与张三（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在长沙市芙蓉区解放中路XXX号甲公司门面壹间（房屋使用面积约18个平方米）出租给乙方使用（经营服装）；租期自2011年7月18日至2011年12月31日，租金每月14800元；租金按六个月结算一次，由乙方提前十天预付下六个月的租金；乙方在签订合同时要向甲方支付租房押金28000元。双方还对其他事项进行了约定。
　　就在2011年7月13日，由于王五已经向李四付清五个月零12天的租金78840元，三方协商张三应付李四的租金78840元直接付给王五，故张三将该78840元连同门面转让费125000元，共计203840元一并通过银行转账的方式付至王五的银行卡中，之后由王五出具了《收条》，内容为：“收条 今收到张三人民币贰拾万叁仟捌佰肆拾元整。￥203840）王五 2011.7.13”。又由于李四要求月租金涨价200元，后经协商，张三另向李四补交涨价租金共计1000元，连同租房押金共计29000元，张三亦于同日通过银行转账的方式付给了李四。
　　2011年7月18日之后，张三进场解放中路XXX号门面，对门面重新进行了装修，之后经营服装，并将店名改为“XXXXX店”。
　　2011年8月15日左右，李四交给张三一份李四与甲公司签订的《房屋租赁合同》复印件及期限为2010年1月1日至2010年12月31日的《房屋租赁证》复印件。其中《房屋租赁合同》复印件显示合同签订时间为2011年8月15日、租赁期限为2011年8月15日至2011年12月31日、租金为每月8000元，合同附件《甲公司与流动人口计划生育合同书》的签订时间亦显示为2011年8月15日。甲公司主张该份合同是一份虚假的合同，与签订时间为2010年12月27日的《房屋租赁合同》明显不一致。关于《房屋租赁证》复印件，甲公司则表示其能够提供2011年度的《房屋租赁证》。
　　2011年9月6日，甲公司作出《致甲公司门面经营户的通知》，主要内容为不承认未直接与甲公司签订租赁合同的经营户，任何个人擅自转让和转租、擅自收取租金和费用的行为都是违法的、无效的行为，对于违法转让转租者，将通过人民法院强制收回门面，要求经营户如实填报《甲公司门面承租情况表》。2011年9月13日，张三收到甲公司的上述公开信，向甲公司填报了《甲公司门面承租情况表》。
　　2011年9月17日，王五就向张三收款203840元事宜向张三出具一份说明，内容为：“本人于2011年7月13日收到张三￥20万3840元门面费，其中包含门面转让费￥12.5万元、门面月租5个月零12天共￥78840元。店铺押金贰万捌仟元已由张三交于房东李四！（门面为解放中路XXX号）。
　　此后，张三认为李四、王五隐瞒房屋未经甲公司同意不能转租、转让的情况，其与李四签订的《房屋租赁合同》以及与王五关于转让门面的协议应当无效或者可撤销，进而要求李四、王五退款。李四、王五则认为双方的门面转租、转让协议都是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，应当继续履行，因而不同意退款。双方就此协商不成，酿成纠纷，张三遂诉至法院，要求解决。
　　以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》（2011年7月13日）、《定金收据》、《收条》（2011年7月13日）、银行转账查询记录单（2011年7月13日）、《房屋租赁合同》（2011年8月15日）、《房屋租赁证》（2010年度）、《致甲公司门面经营户的通知》、《甲公司门面承租情况表》、照片、《收条》（2011年9月19日）；《房屋租赁合同》（2010年12月27日）、《房屋租赁证》（2011年度）及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
　　李四为证明自己关于自2003年以来就从甲公司承租门面后转租，而甲公司对此并未反对的事实，提供了六份经营户的书面证词作为证据；为证明甲公司对李四转租解放中路XXX号门面给张三的事实知情并未加反对，提供了一份经营户的书面证词作为证据。对于上述证据，张三、甲公司均不予认可。对此法院认为，上述证据均属于书面证词，系由证人在打印好的书面材料上签名确认而成，却没有其他证据佐证，不能充分证明李四的诉讼主张，因此法院不予采信。
　　王五为证明自己所收135000元门面转让费并非随意定价，而是因为自己对门面已经进行了装修，提供了四份装修费收款收据作为证据，拟证明装修费是门面转让费的组成部分。张三对该四份收款收据的真实性、合法性、关联性均表示不予认可。对此法院认为，该四份证据与本案当事人之间关于合同是否应当撤销以及产生的已付款项是否应当退还的争议事项不具有关联性，因此不予采信。
　　张三诉称：2011年7月8日，张三在长沙市解放中路寻租门面，看到解放中路XXX号门面张贴了转让通告，随即与门面经营者王五进行咨询，达成了口头协议：门面转让费135000元，每月租金14800元，本月18日将空门面交付，门面可以转租。王五另外约时间协助张三与房东李四签订门面租赁合同。张三交付王五定金1万元，王五当即开出定金收据并写明上述约定内容。2011年7月13日，应王五之约，张三（乙方）与李四（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意将坐落于长沙市芙蓉区解放中路XXX号甲公司门面一间（房屋使用面积约18平方米）出租给乙方使用（经营服装），租期自2011年7月18日至2011年12月31日止为期一年，月租金为14800元（误写为28000元），乙方在签订合同时向甲方支付租房押金28000元（误写为14800元）。李四提出，到2011年年底的租金，王五已经按月14600元交付给李四了，故张三可付给王五，但下半年租金每月要涨200元，直接付给李四。最后定为半年涨价合计1000元。尔后，张三通过银行转账的方式给付李四29000元（押金28000元、涨价租金1000元），付给王五人民币203840元（门面转让费125000元、五个月零12天的门面租金78840元），王五当即出具了款项为203840元的《收条》。2011年7月18日，张三接受门面后对门面进行了装修，共花去装修费16000元，并将店名由“XXX店”改为“XXXX店”，进行实际经营，并着手办理工商登记。可是李四送来自称是假的与甲公司于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》复印件一份和2010年度的《房屋租赁证》复印件一页。此时，张三才怀疑李四不是甲公司的人，不是房东，也才意识到已经被三被告欺骗上当。到了2011年9月13日，甲公司派人上门送达《致甲公司门面经营户的通知》一份，要张三填写《甲公司门面承租情况表》一份，并告诉张三说李四无权转租门面，甲公司对李四的转租行为不予认可，这时张三才确切知道了自己被李四、王五欺诈，双方签订的房屋租赁合同应属无效。另外，涉案房屋的真正房东是甲公司，多年来一直没有取得《建设规划许可证》，也没有取得《房屋所有权证》。张三认为，李四、王五明知房屋是从甲公司承租而来，无权单方面转租和转让，却将门面转租转让给张三，是一种严重的欺诈行为，违背《民法通则》和《合同法》市场交易的诚实信用原则，违反了《合同法》第六条的规定，也是一种无处分权人处分他人财产，且未经权利人甲公司追认的无效行为。因此，按照《合同法》第五十一条的规定，张三与李四、王五签订的《房屋租赁合同》、转让费口头协议和书面承诺均无法律效力。同时，张三已经付出的费用高达214840元，按18平方米面积计算，平均每平方米每天支付租金高达73.6元，是类似地段一般门面租金的10至20倍，这也是在签订合同时就存在的显失公平的行为。因此请求法院撤销上述合同及协议。综上所述，不管合同是无效还是撤销，法律后果都是因该合同取得的财产均应返还。为维护张三的合法权益，请求判决：一、撤销张三与李四于2011年7月13日签订《房屋租赁合同》；二、撤销张三与王五之间的门面转让协议；三、判令李四返还张三门面租金1000元、押金28000元，合计29000元，并承担自2011年7月13日起至还款之日止的同期银行活期存款利息（暂计200元）；四、判令王五返还张三门面转让费及租金203840元、定金1万元，合计213840元，并承担自2011年7月13日起至还款之日止的同期银行活期存款利息（暂计1540元）。
　　李四辩称：一、张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，是合法有效的合同，双方当事人应该遵循诚实信用原则把合同履行完毕。二、张三提出签订这份合同受到了李四、王五的欺骗和欺诈，误认为李四是甲公司的工作人员，这并不是真实情况。在签订合同时，李四已经告知了张三房屋是从第三人甲公司承租过来的，而且告知了租赁期限等具体细节，因此并不存在欺诈行为，张三作为完全民事行为能力人，现在提出这样的诉讼主张显得很荒谬；三、尽管李四所提供的门面是从第三人甲公司承租过来的，确实是转租行为，也确实是需要第三人甲公司同意，但最高法院司法解释中明确规定了出租人在知道或者是应当知道转租行为后的6个月内没有提出异议的，出租人不能请求解除合同。甲公司的门面出租后的转租行为普遍存在，李四自2003年起就开始承租甲公司的门面后用于转租，甲公司不可能不知道本案的转租行为。因此李四与张三之间的转租合同是有效的，应当受到法律的保护，张三关于合同无效的主张不能成立。四、张三提出撤销该合同，理由是显失公平，认为本案中门面的租金标准是类似地段门面租金标准的10-20倍，但这只是张三自己的认识，并没有法律的依据。这类门面的租金是当事人之间自由约定的价格范畴，张三作为服装经营者，也应该是进行了一番调查的，如果真是同类标准的10-20倍，张三也不可能承租这个门面，所以张三要求撤销租赁合同是没有道理的。综上所述，请求法院依法驳回张三的全部诉讼请求。
　　王五辩称：张三当时来了解门面要求转让的时候，我都是说明白了的，说了房屋是转租过来的，只能一年一签。后来在交定金的时候也叫房东李四过来了，也说了门面是一年一签。张三现在说是被欺诈，这可是瞎说。我也是门面承租方，我进场的时候也是一样的，也是出了转让费的。现在张三自己生意做得不好，却起诉我要求退款，这不符合事实，也没有道理。请求法院驳回张三的诉讼请求。
　　甲公司述称：李四与甲公司的合同是2010年12月27日签订的，租期是从2011年1月1日到2011年12月31日。李四提供给张三的有关李四与甲公司签订的租赁合同复印件和甲公司持有的租赁合同在签订时间、租期、租金等方面都不一致，因此李四提供给张三的租赁合同是虚假的，甲公司对此不予认可。根据甲公司与李四之间的租赁合同，李四是无权进行转租的。本案中，李四没有经过甲公司的同意擅自转租房屋引发纠纷，对此李四应当承担相应的法律责任。对于李四与张三于2011年7月13日签订租赁合同发生转租行为，甲公司一直不知情，直到2011年9月份清理门面时才发现转租，因此该转租行为是未经甲公司同意的，应当是无效行为。
　　【审判】
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审审理认为：本案当事人争议的焦点是张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》、张三与王五之间关于转让解放中路XXX号门面的口头协议是否属于可撤销的合同。张三主张因李四、王五隐瞒了房屋未经甲公司许可不得转租、转让的规定，致使张三产生重大误解，误以为李四有权转租、王五有权转让门面，因此双方的转租、转让合同关系应当撤销；李四、王五主张已经告知了门面产权属于甲公司，双方的行为系转租和转让，系当事人的真实意思表示，合法有效，应当全面履行。
　　对此法院认为，李四与甲公司于2010年12月27日签订的《房屋租赁合同》明确约定了李四“无权单方面转让和转租甲公司的房屋”。而2011年7月13日李四与张三签订《房屋租赁合同》，将从甲公司承租来的解放中路XXX号门面转租给张三，并未报请甲公司核批并经甲公司同意。王五在明知房屋产权属于甲公司所有的情况下，亦未报经甲公司核批同意而将门面转让给张三，以至于张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面，被甲公司告知自己从李四、王五转租、转让而来的门面不能得到甲公司的认可。因此张三对于李四、王五是否有权转租、转让解放中路XXX号门面是存在重大误解的。张三存在重大误解的原因就在于李四、王五未明确告知张三如此转租转让行为需得到甲公司的核批许可并协助张三到甲公司办理相关手续。尽管李四、王五可能告知了张三门面是属于甲公司的，但其未按与甲公司的合同约定告知张三必须报经甲公司核批同意方能得到甲公司的认可，该告知对张三而言也是不充分和不完全的，足以影响张三对是否接受转租、转让门面的判断和决策。因此，李四、王五对张三因重大误解而转租、转让门面是存在重大过错的，该转租、转让行为应当依法撤销。
　　合同被撤销后，因合同而取得的财产应当返还。因此，张三要求李四返还租房押金28000元、涨价租金1000元，要求王五返还门面转让费135000元、租金78840元，合法合理，应予支持。鉴于张三在转租、转让门面过程中对对方是否有合法的转租、转让权亦未尽到充分的注意义务，其自身存在一定的过错，故对张三关于给付从2011年7月13日起按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求，法院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第五十九条第一款第（一）项、第二款，第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条的规定，判决：一、撤销张三与李四于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》；二、撤销张三与王五之间关于长沙市芙蓉区解放中路XXX号门面的转让协议；三、李四于本判决生效之日起五天内返还张三租房押金28000元、租金1000元，合计29000元；四、王五于本判决生效之日起五天内返还张三门面转让费125000元、定金10000元、租金78840元，合计213840元；五、驳回张三对李四、王五的其他诉讼请求。六、甲公司在本案中不承担民事责任。
　　一审宣判后，王五及李四均不服一审判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。
　　王五上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。二、一审法院没有对转让协议的标的物（长沙市解放中路上XXX号门面）进何处理，判决不当，显失公正。三、上诉人认为收取被上诉人张三的门面转让费及租金不应返还。据此，上诉人请求二审法院：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第XXXX号民事判决；2、发回重审或者判决驳回张三的诉讼请求；3、判决被上诉人张三、李四、甲公司承担本案的诉讼费用。
　　李四上诉称：一、上诉人与彼上诉人张三签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规足，应认定合法有效，双方应本着诚实信用原则实际履行。二、本案不构成“重大误解”。三、即便《房屋租赁合同》依法应认定无效或者应予撤销，但张三已经实际经营期间的租金不应判令上诉人予以返还。据此，上诉人请求二审法院：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院( 2011)芙民初字第XXXX号民事判决，改判驳回张三的诉讼请求；2、判决张三承担本案的诉讼费用。
　　被上诉人张三答辩称：—、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院依据不告不理原则没有对本案转让的标的物进行处理，并无不当。三、王五及张三全额返还门面转让费及租金于法有据，于理相通。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人甲公司答辩称：甲公司保留一审中提出的意见。张三与王五、李四的经济纠纷给甲公司造成的门面租赁损失22000元，甲公司要求赔偿。甲公司对所有新提供的证据均不予认可。
　　湖南省长沙市中级人民法院经审理查明：2011年7月18日至2012年2月8日，张三始终在经营诉争门面，直到2012年2月8日才将诉争门面交还给甲公司。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实法院予以确认。
　　湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为，本案争议的焦点为：一、上诉人李四与被上诉人张三于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二、张三与上诉人王五夫妇之间关于转让解放中路XXX号门面的口头协议的效力问题。
　　一、张三主张因李四隐瞒了门面未经甲公司许可不得转租的规定，致使张三误以为李四有权转租门面，基于重大误解，双方签订的《房屋租赁合同》应当撤销；李四则主张已经告知了张三甲公司系门面产权人，双方的转租行为系当事人的真实意思表示，合法有效，应当全面履行。对此法院认为，李四明知门面属于甲公司，自己无权单方面转租门面，如需转租需得到甲公司的核批许可并办理相关手续，却隐瞒该重要事实仍将门面转租给张三，且并未报请甲公司核批并经甲公司同意，致使张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面，被甲公司告知不认可自己从李四处转租门面的行为的效力。尽管李四告知了张三门面属于甲公司，但其告知对张三而言是不充分和不完全的，其亦并未协助张三到甲公司办理相关手续，影响了张三对是否接受转租门面的判断和决策。因此，张三系在对李四是否有权转租解放中路XXX号门面存在重大误解的情况下签订的《房屋租赁合同》。李四违背了诚实信用原则，对张三因重大误解而接舀转租门面存在重大过错，该转租行为应当依法撤销。现张三在法定期限内主张撤销权，要求要求撤销李四与其于2011年7月13日签订的《房屋租赁合同》，法院予以支持，李四应返还张三租金79840元（含五个月零十二天的门面租金78840元和涨价租金1000元）、押金28000元，合计107840元。但张三自2 0 1 1年7月18日至2012年2月8日已经实际使用诉争门面进行了经营，张三亦应支付此期间的门面使用费。法院根据查明的事实认为，李四与甲公司之间的《门面房租赁合同》于2011年12月31日期满，门面房应归还甲公司。张三到期不归还门面已构成对甲公司的侵权，应向甲公司支付该阶段的门面使用费。因此张三的门面使用费应分为两段分别给付、分别计算：第一段，2011年7月18日至2011年12月31日的门面使用费应支付给李四。关于该阶段门面使用费如何计算的问题，法院认为若按照李四、张三庭双方约定的租金标准计算将显失公平。法院综合考虑案情后认为，门面使用费应按甲公司与李四约定的租金标准计算，即6000/月，200元／天。张三应向李四支付五个月零十二天的门面使用费合计为32400元（6000元／月X5月+200元／天x 12天）。现《房屋租赁合同》依法应被撤销，李四应返还张三租金、押金共计107840元，则门面使用费与应退还租金相互抵消，李四仍应返还张三门面租金为107840元—32400元=75440元人民币。第二段，2012年1月1日至2012年2月8日的门面使用费应支付给甲公司。该阶段门面使用费应按照甲公司2012年新订立的租金标准计算，即11000元／月，366. 7元／天。张三应向甲公司支付的门面使用费合计为13933.6元（11000元／月X1月+366. 7元／天x8天）。对于甲公司要求支付2012年1月1日至2012年2月29日的门面租赁损失共计22000元的诉讼请求，因张三已于2012年2月8日将门面交还给甲公司，甲公司已实际占有门面，因此对甲公司2012年2月9日至2012年2月29日期间的门面租赁损失赔偿要求，法院不予支持。
　　二，张三主张因王五隐瞒了门面未经甲公司许可不得转租的规定，致使张三误以为王五有权转让门面，基于重大误解，双方订立的口头转让协议应当撤销；王五则主张其已经告知了张三甲公司系门面产权人，双方的转让行为系当事人的真实意思表示，合法有效，应当全面履行。对此法院认为，上诉人王五张贴告示转让“解放中路XXX号门面“，被上诉人张三见告示后接受转让，达成口头转让协议后，双方并交接转让费，其行为是双方真实意思表示。在现今市场中，门面转让收取转让费是一种交易习惯，广泛存在于门面转让过程中。该转让费包含王五承租诉争门面期间对该门面进行装修、为店面购置物品支出的合理费用，王五有权利转让。王五已告知张三门面属于甲公司，自己不是所有权人，并对租赁合同的订立方式和期限及门面状况进行了详细的说明，张三也已知晓了以上情况。王五也是从李四手中转租到的门面，对于转租行为需要得到甲公司的核批许可并办理相关手续亦毫不知情，客观上无法告知张三有这一规定的存在，也就无法协助张三到甲公司办理相关手续。王五已协助张三与李四签订了新的《房屋租赁合同》，应认定二人已充分履行所知情况的合理告知义务，不具有任何过错。口头转让协议的签订不存在欺诈、胁迫等情形。因此，双方所形成的口头转让协议，不违背法律法规的禁止性规定，符合交易习惯，并且已履行完毕，依法成立，属有效协议，应予以保护。且根据公平原则，张三虽在承租该门面时向王五支付了转让费，但其随后已对该门面进行了实际经营并获得了收益，要求王五全额返还转让费显然有失公平。综合考虑上述情况，法院对王五认为其与张三之间的口头转让协议合法有效且已履行完毕不应予以撤销、其不应返还转让费的上诉理由予以支持。
　　但是，张三支付了转让费就合法拥有了王五对店面的装修投入。自此，转让费亦可视为系张三对店而讲行的装修投入。根据公平原则，甲公司作为门面产权人，虽未收取转让费，但门面归其所有，现门面由其收回，其已实际享有了门面的全部装修利益。甲公司作为门面装修的现存唯一实际受益人，应就张三对门面投入的装修费用在转让费的范围内承担部分责任。且甲公司明知其名下门面长期存在违反合同约定的转租行为，仍不及时加以制止和清理，其本身有怠于行使权利、未尽合理注意的重大过错，对酿成本次纠纷负有不可推卸的重大贡任，对其造成张三无法安心经营的过错应承担部分责任。综合考虑上述情况，甲公司应对张三的转让费损失承担部分责任，法院酌定甲公司承担张三门面转让费损失45000元。
　　张三进场两个月后即遇到甲公司清理门面，被甲公司告知不承认自己从李四处转租门面的行为的效力，无法安心经营，李四对此应负重要贡任。李四未征得甲公司同意自行转祖，向张三隐瞒其转租需得到甲公司的核批许可并办理相关手续的重要事实而将门面转租给张三，且其后亦并未协助张三报请甲公司核批办理相关手续。李四作为知情人，对门面状况、门面租赁方式等情况的说明对张三而言显然是不充分和不完全的，影响了张三对是否接受转租门面的判断和决策。此外，李四还伪造了一份虚假的其与甲公司签订的《房屋租赁合同》的复印件，使张三误以为其已征得甲公司同意转租门面，且利用张三初涉市场缺乏经验蓄意抬高了租金，谭沽违背了市场交易的诚实信用原则和公平原则，对张三因重大误解而接受转租门面存在重大过错。综合考虑上述情况，李四应当在其过错的范围内承担责任，法院酌定李四承担张三门面转让费损失45000元。
　　另外，根据张三与李四签订的《房屋租赁合同》的约定：“乙方（张三）必须服从国家和甲公司的统一规划，因国家和甲公司的建设需要进行拆迂或共他工作时，乙方应无条件给予支持和配合”、“甲方（李四）保证在2012年与甲公司签订合向后至少满足乙万（张三）壹年的租期，若甲公司收回门面，甲方不负责保证乙方租期壹年”，显示张三本人在承租门面时明知门面是属于甲公司的，其随时而临甲公司收回门面、合同目的无法实现的风险。张三仍未进一步向甲公司求证查实，却与王五签订了合同，其行为属于严重的疏忽大意。且后来甲公司并未要求张三必须马上交还门面或马上不能继续经营使用门面，甚至表示愿意与张三另行签订合法有效的租赁合同，使张三能够继续经营诉争门面。但张三不愿继续承租该门面，要求撤销《房屋租赁合同》和口头转让协议，并要求并无过错的王五返还转让费。张三此举是对其与王五之间已经形成和已经实际履行完毕的合法有效的口头转让协议的翻悔，违背了诚实信用原则，其本身具有一定过错。此外，张三虽主张撤销《房屋租赁合同》和口头转让协议，但拒绝交还门面，实际占用诉争门面经营长达六个月零二十天之久，已实际从门面获利，其要求全额退还转让费显然有违市场交易的公平原则。因此，法院对张三要求王五返还全部转让费的诉讼请求不予支持。鉴于张三自身存在一定过错，故对张三关于给付从2011年7月13日按同期银行存款利率计算的利息的诉讼请求，法院不于支持。综合考虑上述情况，张三亦应当在其过错的范围内承担部分责任，法院酌定张三自行承担门面转让费损失45000元。
　　法院在审理中查明诉争门面已由张三于2012年2月8日归还实际产权人甲公司，因此法院不再对该门面另行处置。
江苏省常州市人民政府


市政府关于颁发《常州市行政效能监察办法》的通知


各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
　　现将《常州市行政效能监察办法》颁发给你们，望认真贯彻执行。



二○一一年八月二十二日
　　

　　常州市行政效能监察办法

第一章总则

第一条　为促进依法行政，提高行政效能，提升服务水平，优化发展环境，根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条本办法所称行政效能监察，是指监察机关以改善行政管理、提高行政效能为目的，依据有关法律、法规、规章等，对监察对象在行政管理活动中履行法定职责情况及行政效率、效果、效益问题进行监督检查，并根据监督检查结果，作出行政效能监察决定或者提出行政效能监察建议予以纠正问责的活动。
　　本办法所称监察对象，是指本市下列单位及人员：
　　（一）国家行政机关及其公务员和国家行政机关任命的其他人员；
　　（二）法律、法规授权的具有公共事务管理职能的组织及其从事公务的人员；
　　（三）国家行政机关依法委托从事公共事务管理活动的组织及其从事公务的人员。
　　第三条　行政效能监察工作应当遵循促进依法行政与提高行政效能相结合、行政效能监察与行政效能建设相结合、预防与治理相结合、教育与惩处相结合的原则。
　　第四条　行政效能监察工作应当在本级人民政府和上级监察机关的统一领导下进行。
　　第五条　监察机关、公务员主管部门、政府法制部门应当按照各自职责，互相配合，促进监察对象提高依法行政水平，提升行政效能。

第二章　行政效能监察的职责和权限

第六条　监察机关开展行政效能监察工作，履行下列职责：
　　（一）组织、指导本辖区内的行政效能监察工作，拟定、实施行政效能监察的各项制度和工作计划，向本级人民政府和上级监察机关报告行政效能监察工作；
　　（二）受理公民、法人和其他组织对影响行政效能的事项和行为的投诉、举报；
　　（三）监督检查、调查处理监察对象在行政管理活动中影响行政效能的事项和行为；
　　（四）调查处理与行政效能有关的违法、违规和违纪行为；
　　（五）总结、推广加强行政效能监察、提高行政效能的经验和做法;
　　（六）组织对监察对象的行政效能进行绩效评估；
　　（七）履行其他法定职责。
　　第七条监察机关对下列影响行政效能的事项和行为进行检查、调查：
　　（一）不依法决策或者因决策不当影响和制约经济社会发展，使国家、集体及群众利益受到损害的；
　　（二）不执行、不正确执行法律、法规、规章或者上级的决定、指示、命令，贻误工作，造成不良影响或者严重后果的；
　　（三）不履行或者不正确履行职责，失职渎职、监管不力，致使公民、法人或者其他组织合法权益受到侵害，公共利益受到损害，社会秩序遭到破坏的；
　　（四）对突发事件防范不力，反应迟缓，处置失当，导致事态恶化，造成不良影响或者严重后果的；
　　（五）违反首问负责制、限时办结制、分工负责制等工作制度，对职责范围内的事项敷衍塞责、拖拉推诿、管理不善、效率低下，损害群众利益和政府形象的；
　　（六）不按规定实行政务公开，损害行政相对人知情权的；
　　（七）违反行政权力网上公开透明运行有关规定，工作进度缓慢、效果不明显的；
　　（八）违反工作纪律，工作懈怠、纪律涣散、在工作期间从事与工作无关的活动，或者对职责范围内的事项不按时限和质量要求完成的；
　　（九）其他影响行政效能的事项和行为。
　　第八条　监察机关在履行行政效能监察职责时，有权依法采取下列措施：
　　（一）要求监察对象提供有关的文件、资料、财务账目及其他有关材料，进行查阅或者予以复制；
　　（二）要求监察对象就行政效能监察事项涉及的问题作出解释和说明；
　　（三）责令监察对象停止违法、违规和违纪的行为并采取必要的补救措施；
　　（四）责令监察对象退还违法收取的财物；
　　（五）根据检查、调查结果，作出行政效能监察决定或者提出行政效能监察建议；
　　（六）依法可以采取的其他措施。
　　第九条　监察机关应当建立行政效能绩效评估制度。行政效能绩效评估应当与依法行政和行政执法责任考评相结合。

第三章　行政效能监察的方式和程序

第十条行政效能监察以日常监察和专项监察相结合的方式进行。
　　监察机关可以组织有关国家行政机关工作人员，或邀请人大代表、政协委员、特邀监察员、新闻记者以及民主党派、社团组织、市民代表等有关人员参与行政效能监察相关工作。
　　第十一条行政效能日常监察包括受理投诉、举报和检查、调查、暗访、评估，以及运用电子监察系统实施监察等方式。
　　第十二条监察机关可根据下列情况确定行政效能专项监察事项：
　　（一）上级机关统一部署工作的贯彻落实情况；
　　（二）本级人民政府中心工作和重点工作的推进落实情况；
　　（三）本级人民政府重大专项财政资金的使用情况；
　　（四）行政效能低下，人民群众反映强烈的问题。
　　第十三条行政效能专项监察事项的立项由监察机关负责人批准，重要专项监察事项的立项，还应当报本级人民政府备案。
　　第十四条实施行政效能专项监察应当制定方案，并经监察机关负责人批准后实施。
　　第十五条实施行政效能专项监察，应当向被监察单位发出行政效能专项监察通知书。通知书由监察机关负责人签发。对涉及范围较广的行政效能专项监察事项，监察机关可以视情况将专项监察方案一并通知被监察单位。
　　第十六条监察机关应当建立健全行政效能投诉制度，向社会公布受理投诉、举报的方式、方法。
　　公民、法人或者其他组织对行政效能的投诉、举报，监察机关应当及时作出是否受理的决定，并告知投诉人、举报人。对不属于行政效能投诉、举报受理范围，决定不予受理的，应当向投诉人、举报人说明理由。
　　第十七条监察机关应当保护投诉人、举报人的合法权益,不得非法泄露相关信息。
　　第十八条　监察机关在受理行政效能投诉、举报后，应当遵循属地管理、分级负责的原则。属于本监察机关管辖的，应当直接办理；属于下级监察机关管辖的，应当及时转交下级监察机关办理。必要时，上级监察机关可以直接办理下级监察机关管辖范围内的行政效能监察事项。
　　第十九条　监察机关办理行政效能投诉、举报，应当在受理投诉、举报后一个月内办结；因特殊原因需要延长办理期限的，应当报经监察机关负责人批准，但最长不得超过六个月。
　　第二十条　对投诉、举报的调查处理结果，有明确投诉人、举报人的，应当告知其结果。
　　第二十一条　监察机关在开展行政效能监察工作，进行检查或调查时，不得少于两人，应当出示相关证件。
　　第二十二条实施行政效能监察，应当全面客观地了解情况，收集证据，查清问题及原因，听取监察对象的陈述和申辩，并提出相应的处理意见。实施行政效能专项监察的，还应当制作监察报告。

第四章　行政效能问责

第二十三条　监察对象在履行职责时有本办法第七条所列情形之一的，由监察机关对其实施行政效能问责。对负有领导责任和直接责任的人员，分别按规定实施行政效能问责。
　　监察对象在行政执法活动中，不正确履行法定职责，侵害公民、法人或其他组织的合法权益，应当追究责任的，依照《常州市行政执法过错责任追究办法》等有关规定实施。
　　第二十四条　对被监察单位采取下列方式实施行政效能问责：
　　（一）责令作出书面检查；
　　（二）限期整改；
　　（三）通报批评；
　　（四）取消当年评为先进的资格；
　　（五）依法可以采取的其他方式。
　　前款所述的问责方式，可按规定单独适用或者合并适用。
　　第二十五条对被监察人员采取下列方式实施行政效能问责：
　　（一）诫勉谈话；
　　（二）责令作出书面检查；
　　（三）通报批评；
　　（四）取消当年评为先进或考核优秀的资格；
　　（五）停职检查；
　　（六）调离工作岗位；
　　（七）依法给予行政处分；
　　（八）依法可以采取的其他方式。
　　前款所述的问责方式，可按规定单独适用或者合并适用。
　　第二十六条监察对象能够主动纠正错误，未造成损失或者不良影响的,可以从轻问责。
　　第二十七条监察对象有下列情形之一的，应当从重问责：
　　（一）干扰、阻碍检查、调查的；
　　（二）弄虚作假、隐瞒事实真相的；
　　（三）打击、报复、陷害投诉人、举报人的；
　　（四）依法应当从重问责的其他情形。
　　第二十八条有下列情形之一的，可以不追究监察对象的责任:
　　（一）因行政相对人弄虚作假等原因，导致无法作出正确判断的;
　　（二）因发生不可抗力事件，导致作出错误或者不当行政行为不可避免的；
　　（三）依法可以不追究责任的其他情形。
　　第二十九条对监察对象实施行政效能问责的，应当按照管理权限，依法作出行政效能监察决定或者提出行政效能监察建议，并以书面形式送达有关单位、人员。
　　对有关人员实施行政效能问责的，问责情况作为其考核任免的重要依据。
　　第三十条　被问责单位、人员对行政效能监察决定或者行政效能监察建议不服或者有异议的，可以依法申请复审、复核、申诉或提出异议。
　　第三十一条　监察机关在行政效能监察工作中，发现监察对象有违法、违规和违纪事实，需要给予党纪处分的，按规定程序办理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第五章　附　则

第三十二条各辖市、区可根据本办法，结合本地实际情况，制定具体实施办法。
　　第三十三条本办法自2011年10月1日起施行。2002年6月28日常州市人民政府颁发的《常州市市级行政机关效能监察暂行办法》（常政发〔2002〕112号）同时废止。