对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要：市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题，由于我国目前有关这方面的立法还不健全，因面积差异而引起的纠纷不断发生，因此，非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法，这对于维护房地产市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，都具有重要的现实意义。

关键词：商品房 合同 面积 处理
近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢？
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的，它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。
（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾
作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论及，在此不再赘述）。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上，有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细约定，否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差异情形主张权利；按套内建筑面积计价的，只能就套内建筑面积差异情形主张权利；按套计价的，一般不能就面积差异主张权利。（参见梁书文：《商品房销售面积误差纠纷的处理》，《法律适用》2006年第1-2期。）笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进行论述。
18位原告（均系某小区业主）与被告（某小区开发商）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理，合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划√方式作出选定，也没有在选项上打×，以示删除，造成了房屋计价方式的不明。原告诉称，他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点，将三种法定计价方式严格区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为，既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，而现在该部分面积发生差异，从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收的价款。
此外，《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释，规范协调各地合理地适用《示范文本》，以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
（四）取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择，使用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理；而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的，过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的老百姓难以掌握，对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素，按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此，北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过，虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利，可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法，规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格，房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。

　　当前，婚外同居的现象有增无减，由之而引发不少有关婚外同居当事人的赠与案件。前不久，最高人民法院通过中国法院网公布了《关于适用若干问题的解释（三）》（征求意见稿）并向全社会公开征求修改意见和建议。在现实生活中，确有部分婚姻当事人在婚外与他人同居，且在同居前后或者同居期间有向对方赠与财产或支付补偿的现象。由此现象而衍生了不少相关利益主体的纠纷，要求人民法院判决承诺方履约等事宜。有配偶者与他人同居引发的赠与是否应当有效？又该如何判断这类赠与才合乎法律与社会道德的基本价值呢？笔者略表粗浅看法。

　　对于婚外同居当事人的赠与，应当区分不同情形作出不同认定。笔者倾向于折中的立场，较大程度地认同附条件有效说，即婚外同居行为与赠与是两个独立的行为，婚外同居违反婚姻法禁止性规定，当属无效，当事人应当依法承担相应的法律责任;但基于婚外同居而产生的财产给付，并非无一例外地均违反善良风俗，不宜一概认定无效。判定婚外同居当事人赠与效力时，应当以公序良俗为主要考量，具体关注当事人的主观心态、涉及财产的性质和价值大小等因素。

　　一、应当以公序良俗作为考量原则

　　公序良俗是公共秩序和善良风俗的合称，前者是指国家社会的一般秩序;后者是指社会的一般道德观念。有时仅用其中一词即表达两者之意。婚外同居当事人的赠与在一般情形下并不直接违反法律强制性规定，故对其是否有效的判断，有赖于引用公序良俗原则。我国《民法通则》第7条规定，“民事活动应当遵守社会公德，不得损害社会公共利益”，这就是我国民法的公序良俗原则。公序良俗反映了国家、社会、民族的基本价值观和利益要求，是社会大多数人的一般道德标准。是否违反公序良俗，就是看是否在社会大众可以容忍的范围内。如果当事人的行为是社会大多数人不能忍受的，例如通过不法行为谋得不当利益，则应归于违反公序良俗;反之，行为无损公众的感情和道德感的，则可以承认其效力。

　　二、应当结合当事人主观心态判定赠与之效力

　　法律秩序不应该为不道德行为提供履行保障。婚外同居当事人赠与行为本身基本上是中性的，但其动机不良，目的不正当，致使该行为有伤风化。有时即使当事人是善意的，但是若其法律行为的后果是为社会大众不可忍受的，那么该法律行为也可以认定为违反善良风俗。

　　（一）以建立、维持或者巩固婚外同居关系为目的之赠与，应被认定为无效。很明显，如果允许这类赠与有效，则无异于承认富裕的已婚者利用经济强势诱使贫困或者缺乏经验的异性与之建立和保持不法关系具有某种合理性，这种价值取向将极大地损害经济相对弱势群体的人格尊严。假如允许这类赠与生效，等于“鼓励”、“奖励”与人婚外同居，这将严重错误地引导经济弱势之人通过不法行为获益。因此，为了建立、维持或者巩固婚外同居关系而为的赠与，应当归于无效。曾经有过的协议，不得请求履行;已经履行的，接受财产一方应当将财产返还给对方。

　　（二）以解除婚外同居关系为目的而为之赠与，原则上应被认定为有效。当事人双方商议解除婚外同居关系，或者一方单方决定解除婚外同居关系，这是当事人行为重新回归到法律的要求之下，应当肯定。为了促成婚外同居关系的解除，当事人双方商定，一方给付另一方一定财产，特别是已婚者一方给付同居的未婚一方一定财产，从行为的动机和目的看，并不违反善良风俗。特别是当事人一方因为不知情而与已婚者婚外同居的，已婚者一方在解除同居关系时给予对方一定财产作为补偿，应是可以考虑被允许的。

　　事实上，为了促成婚外同居关系尽快结束，获知配偶婚外与人同居的婚姻配偶另一方，必要时也有同意给付一定财产的。或者说，合法婚姻的配偶在必要时也不排斥通过给付一定财产促成非法同居关系的解除。因此，对于这类赠与法律上不必要否认其效力。

　　三、应当适当考虑赠与财产的性质及价值而区别判定赠与之效力

　　在以解除婚外同居关系为目的的赠与中，其中赠与财产的性质和价值大小值得关注。如果赠与的财产系赠与人无权处分的财产，赠与当然无效;赠与人将本属于国家、集体或他人的财产赠与同居另一方，这属于无权处分，依法当然无效;赠与人将其夫妻共同财产或者家庭共同财产赠与同居另一方，侵犯了合法配偶或共有人的合法权益，应以无效为宜。

　　赠与是赠与人对其个人财产的处分，原则上可以生效。个人特有财产属于配偶个人所有，与另一方配偶不形成共有关系，单纯从财产性质看，这种做法似可以被允许。因为财产所有权人对属于其个人所有的财产享有处分权。然而，如果赠与财产价值过大或者赠与财产价值明显超出了一般人接受能力的，应当酌情认定超出部分无效。一方面，另一方获赠的财产价值过大，对当事人另一方、对社会可能产生错误的价值引导;另一方面，赠与人的个人财产是其履行婚姻家庭生活中扶养义务或其他债务的偿还能力担保，其将个人财产大部分或者统统赠与婚外同居之人，无疑损害了合法婚姻配偶、家庭成员甚至是债权人的利益，且不具有正当性。

　　同时，必须注意到，假设已婚者以其个人特有财产向婚外同居者支付补偿这种观点被接受，将会引出以下三个问题：(1)如果个人特有财产被允许用于支付“包二奶”的费用或代价，会造成法律逻辑混乱。夫妻共同财产不得用于“包二奶”，夫妻个人特有财产则被允许用于“包二奶”，这明显违反《婚姻法》“禁止有配偶者与他人同居”的立法价值取向。(2)已婚者将个人财产大部分甚至全部约定给婚外同居者作“补偿”，势必导致相关利益主体之间利益的不平衡，故并不可行。此疑问的产生，源于已婚者有婚姻配偶、有家庭，对于夫妻而言，相互扶养是夫妻法定义务。如果一方将自己的个人财产全部或者大部分赠送、“补偿”给了婚外同居者，他本人没有能力养活自己时，其配偶依法就得履行法定扶养义务。如此情形，对于另一方配偶当然是不公允的。但是，如果婚姻仍然存续，另一方配偶能够对这方配偶的扶养需求视而不见吗?其实，除了配偶，这种财产的直接利害关系人还包括未成年子女、需要赡养的父母等。按照婚姻法规定，未成年子女、需要赡养的父母都是享有扶养请求权的权利人，他们的扶养需求的合理满足也与这个已婚者的个人财产有着密切关系。如果“这个人”把个人特有财产统统用于补偿被“包二奶”，其扶养义务针对的权利人的利益又将如何保护呢?(3)如果“这个人”是负有债务的，其个人财产是其全部债务的担保之一，如此一来，其债权人的权益是否受到了不当对待?婚外同居者将个人财产赠与同居另一方时危及到债权安全的，债权人应当有权请求赠与无效。

　　四、应当坚持性别平等原则

　　关于“婚姻法司法解释（三）”草案第2条至少有两种截然不同的观点：一种观点主张，当事人双方自愿签订的协议，只要不违背法律和公序良俗，司法就应当予以尊重;另一种意见则认为，这条司法解释的价值取向有问题，如果其将来生效，势必会产生很不公平的后果，即“包二奶有理”，有配偶者人财两得，同居另一方（通常是妇女）则失身又失财。

　　以性别平等为据观察，拟定的司法解释条款值得商榷。考察现实婚外两性关系，绝大多数是属于已婚男在婚外与他人同居，而另一方多为未婚妇女，所谓“包二奶”成为社会一大奇观。从经济强弱对比看，男性为强势群体，女性是弱势群体。从社会文化角度审视，互相配对的同居生活后，男性与女性遭受的社会评价却大不相同，如大多数男性不以为耻，而女性在婚配市场的“行情”看跌。此条如果生效，可能会进一步加剧性别间的不平等，即强势者可以玩弄异性，而不必支付任何代价，这种价值取向可能产生的后果无疑令人困惑。

　　总之，婚外同居当事人的赠与效力要考虑牵涉重大利益影响的一方。除了合法婚姻中的配偶，还应考虑婚姻中的未成年子女、已成年但没有独立生活能力的子女、需要赡养的父母等权利人，还应包括与赠与人有债权关系的债权方。对于这些合法权益可能因婚外同居当事人赠与而受到损害的人，法律应当为他们提供救济，赋予请求撤销或无效之权利。而法律对于婚外同居当事人赠与的规制，则应当合理引导两性关系向着平等、非歧视的方向发展，应当保护合法婚姻，平衡各方利益主体的利益。