这份意向书有效吗？

杨红良


　　商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
　　在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
　　但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
　　为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
　　立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
　　开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
　　基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
　　由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
　　本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。
　　理由如下：
　　第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
　　正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
　　进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
　　第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
　　第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
　　按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
　　但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
　　综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

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宁夏回族自治区专业技术人员继续教育规定
宁夏回族自治区人民政府



第一条 为进一步提高我区专业技术人员的素质，适应社会主义现代化建设的需要，根据有关法律、法规，结合我区实际，制定本规定。
第二条 专业技术人员继续教育（以下简称继续教育）是指对在职专业技术人员进行知识和技能不断增新、补充、拓展和提高的追加教育。
第三条 全区各级继续教育行政主管部门和企业、事业单位及其从事专业技术工作的在职专业技术人员（含专业技术管理人员和技师）必须遵守本规定。
第四条 自治区人事行政部门是全区继续教育的主管部门，负责对全区继续教育进行指导、协调、检查和监督。
行署、市、县（区）人事行政部门负责本辖区继续教育的管理工作，制定规划并组织实施，进行指导、协调、检查和监督。
业务主管部门负责本行业的继续教育管理工作，制定规划和措施并组织实施，进行指导和检查。
第五条 继续教育实行单位负责、条块结合的培训体制。专业技术培训由业务主管部门负责实施；综合性培训由人事行政部门会同有关业务部门组织实施。
第六条 继续教育坚持理论联系实际，按需施教，讲求实效的原则。
第七条 继续教育脱产学习的时间，高中级专业技术人员每年累计不少于40学时；初级专业技术人员每年累计不少于32学时。
继续教育的实施周期为三年。一个周期内的学习时间可以集中，也可以分散使用。
第八条 专业技术人员享有下列继续教育的权利：
（一）享有规定的脱产学习时间；
（二）脱产学习期间享受在岗时的工资福利待遇；
（三）继续教育的权力受到侵害时，有权向所在单位的上级主管部门或人事行政部门提出申诉。
第九条 专业技术人员接受继续教育应履行下列义务：
（一）遵守继续教育的法规、规章和规定；
（二）服从所在单位继续教育的安排，完成学习任务；
（三）接受继续教育后，应按有关规定或合同（协议）继续为所在单位服务。
第十条 专业技术人员所在单位应履行下列职责：
（一）依据继续教育的法规、规章和规定，制定本单位继续教育的办法，并组织实施；
（二）保证专业技术人员参加继续教育脱产学习的时间；
（三）保证专业技术人员脱产学习期间享受与在岗时相同的工资福利待遇；
（四）为继续教育提供必要的经费；
（五）登记、检查和考核专业技术人员接受继续教育的情况，接受上级主管部门或人事行政部门的指导、检查和监督；
（六）对在国内外脱产学习三个月以上或半脱产学习半年以上的专业技术人员，就接受继续教育后的服务事项，可以根据实际情况和需要订立书面合同或协议。
第十一条 继续教育应具有针对性、实用性和先进性。可根据本单位长远规划和近期工作需要以及专业技术人员的知识结构、业务水平等确定具体内容。
第十二条 继续教育可采取下列方式组织实施：
（一）本单位、本系统组织的有计划、有考核的自学；
（二）参加大中专院校、科研单位、学术团体和继续教育管理部门举办的进修班、研修班和培训班；
（三）参加国内外学术会议和学术讲座；
（四）出国（境）学习和考察；
（五）到教学、科研、生产单位实地学习；
（六）参加函授、刊授、夜大、业大、电大、自学考试等。
第十三条 继续教育的实施以企业、事业单位和业务主管部门为主，依靠各级培训机构、大中专院校、科研院（所）等培训教育基地，逐步建立和完善继续教育实施网络。
第十四条 继续教育的师资按专兼结合、以兼为主的原则，聘请具有理论水平和实践经验的专家或具有高中级职称的专业技术人员担任。
第十五条 继续教育经费按下列途径筹措：
（一）各级财政应根据财务将继续教育工作经费列入年度财政预算；
（二）企业、事业单位继续教育经费应在规定的职工教育经费中安排，其中企业研究新技术、开发新产品的继续教育费用可在管理费中安排；
（三）举办各类继续教育培训班的培训费，可按一定比例纳入继续教育工作经费；
（四）有条件的部门、单位可依法建立继续教育基金。
第十六条 继续教育实行登记证制度，作为连续记载专业技术人员接受继续教育的凭证。
第十七条 建立激励和约束机制。主管部门应将所属企业、事业单位的继续教育纳入领导任期目标责任制。对有条件而未开展继续教育工作的单位，经批评教育后仍不改正，人事行政部门不受理该单位职称评定事宜；凡应接受继续教育的对象不按规定参加或参加学习成绩不合格者，年
终工作考核不得被评为优秀；专业技术人员完成继续教育的情况应记入本人业务档案，作为聘任、续聘或晋升职称的必备条件之一；专业技术人员在职业转换、流动后必须接受继续教育方可上岗。
第十八条 在继续教育工作中做出成绩的单位和个人，由各级人民政府或人事行政部门给予表彰和奖励。
专业技术人员所在单位对继续教育中学习成绩优秀的人员应进行表彰和奖励。
第十九条 专业技术人员违反本规定，有下列行为之一的，所在单位可根据不同情节，分别给予通报批评，不予报销学习费用或缓聘、解聘其专业技术职务等处理：
（一）不服从本单位继续教育学习安排；
（二）未经单位批准，擅自放弃学习；
（三）学习期间违反有关规定造成不良影响；
（四）未完成继续教育学习任务，修业不合格。
第二十条 专业技术人员接受继续教育后不按规定或合同（协议）为所在单位服务，应赔偿其培训费用，并承担相应的经济损失。
第二十一条 对违反本规定第十条第一款（二）、（三）项规定的，由县级以上人民政府人事行政部门责令改正；情节严重拒不改正的处以一千元以下的罚款。
第二十二条 本规定自发布之日起施行。原《宁夏回族自治区科技人员继续教育规定》（宁政发〔1987〕94号）同时废止。



1997年8月5日