您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

关于印发《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知

时间:2024-07-01 12:02:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8074
下载地址: 点击此处下载

关于印发《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知

广东省江门市房产管理局


关于印发《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知



江房[2005]143号



各住房公积金缴存单位:



  《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》业经市住房公积金管理委员会会议讨论通过,并经市人民政府同意,现印发给你们,请遵照执行。各单位在执行过程中如发现有新问题,请及时向市住房公积金管理中心反映。





               江门市房产管理局

               二○○五年六月二十三日




江门市住房公积金个人住房贷款管理办法



  第一条 为改善职工居住条件,满足职工住房需求,加快住房建设,促进住房消费,规范江门市住房公积金个人住房贷款管理。根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《江门市住房公积金管理办法》及有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。



  第二条 本办法称住房公积金个人住房贷款是指江门市住房公积金管理中心(以下简称“中心”,含新会区管理部、开平市管理部、台山市管理部、鹤山管理部、恩平市管理部),运用归集的住房公积金,委托承办银行向已正常缴存住房公积金的职工发放的个人住房贷款。本办法称职工是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私有企业及其


他城镇企业、事业单位工作的在职人员(含合同工)。



  第三条 住房公积金个人住房贷款只限于在江门市行政区域内购买自用商品住房、经济适用住房、房改房、二手房。



  第四条 在本市购买自住住房,并按月缴存住房公积金的职工(含已享受福利分房或货币分房的职工),均可申请住房公积金个人住房贷款。



  第五条 借款人须具备下列条件:



  (一)有城镇常住户口或有效居留身份证件(含中华人民共和国居民身份证、军人证),且有完全民事行为能力;



  (二)江门市常住户口的,申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月),非江门市常住户口的,申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月),申请时,申请人仍正常缴交住房公积金;



  (三)有购房合同或协议;



  (四)已按规定的比例交纳首期购房款;



  (五)能提供“中心”认可的合法有效的担保;



  (六)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;



  (七)借款人和购房合同中的购房人必须一致。



  第六条 最高贷款额度由江门市住房公积金管理委员会确定,职工贷款额度的计算公式是:(购房人住房公积金年缴存额×至退休工作年限+配偶住房公积金年缴存额×至退休工作年限)×2。“中心”有权根据拟购住房的价格、借款人的还款能力及其住房公积金帐户余额等因素,对根据公式计算出来的贷款额度进行调整,决定职工住房公积金个人住房贷款的具体额度,但最高不能超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。



  一手商品房最高可贷比例是总房价的80%,二手房最高可贷比例是评估价值与交易价值较低者的70%。若住房公积金个人住房贷款额度仍然不足的,可同时申请商业性住房贷款。



  还清公积金贷款本息后,在江门市行政区区域内再次购买自住住房时,可以再次申请住房公积金个人住房贷款。



  两个或两个以上住房公积金个人住房贷款申请人购买同一住房,贷款额度为每个住房公积金个人住房贷款申请人最高可贷款额度之和,合计不超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度的两倍。



  第七条 贷款期限最长为30年,其中一手房最长为30年,二手房最长为20年,且受借款申请人法定退休年龄的限制,即借款人年龄加上借款年限不超过国家法定退休年龄,若为共同申请人,则以年龄小的为计算依据。


  “中心”有权根据拟购住房的价格,借款人的还款能力等因素,对贷款期限进行调整,决定具体的贷款期限。



  第八条 贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。



  第九条 贷款按如下程序办理:



  (一)贷款申请:借款人凭购房合同或协议、身份证、户口簿、住房公积金缴存证明和首期付款的发票向承办银行或“中心”提出申请并填写申请表。



  (二)贷款审核:1、组合性贷款,借款人向承办银行提出申请,承办银行对借款人的申请资料初审后,拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式,并要求借款人填写贷款有关资料。承办银行对借款人提交资料审查确认后,交“中心”审批。“中心”审批核定贷款额度后,转承办银行办理。2、住房公积金个人住房贷款,借款人可向承办银行提出申请(向承办银行提出申请的程序与组合性贷款程序相同),也可向“中心”直接申请。向“中心”直接申请的,“中心”对借款人的申请资料初审后,拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式,并要求借款人填写贷款有关资料。由“中心”审批核定贷款额度,直接与借款人办理签定借款合同等手续后,转承办银行办理。



  (三)贷款发放:借款人办妥担保、保险等手续后,在承办银行开设还款帐户,承办银行根据“中心”发出的《个人住房公积金委托贷款发放通知书》发放贷款,把贷款资金划给售房人。



  第十条 借款人可选择等额本息还款法或等额本金还款法偿还住房公积金个人住房贷款,借款人按借款合同约定的还款日提前将应还本息存入还款帐户,承办银行每月按期从帐户中扣收。



  第十一条 每月还款额计算公式:



  (一)等额本息还款法。每月偿还贷款本息金额 =(贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数)/(((1+月利率)^还款月数)-1)



  (二)等额本金还款法。每月还款额=贷款本金/贷款期月数 +(贷款本金-已归还贷款本金累计额)×月利率



  第十二条 借款人未按期归还贷款本息的,视同借款人单方违约,并按中国人民银行规定计收罚息;同时,承办银行及“中心”有权依法处置抵押物或质押物,并追究借款人、担保人的责任,或由保证方代为偿还。



  第十三条 借款人若提前归还贷款本息,须填写《提前还款申请书》,经“中心”审批,承办银行审核同意后,可偿还全部或部分贷款(部分提前还款金额每次不得低于人民币壹万元)。



  借款人还清全部贷款本息后,凭承办银行出具的《他项权利注销登记表》或《还款证明》到原房地产抵押登记部门办理注销抵押手续,并按保险公司的规定办理退保手续。



  第十四条 “中心”在审核贷款时,认为有必要增加贷款担保的,借款人可以以有价证券质押,但须提供承办银行或“中心”认可的有价证券,出质人和承办银行签订质押合同,并将有价证券交承办银行保管,质押行为须按照质押合同执行。有价证券的质押率由“中心”确定,但最高质押率不得超过质押物价值的90%。



  第十五条 借款人以所购房产或他人房产作为抵押的,与承办银行或“中心”签订房地产抵押合同,到房地产抵押登记部门办理他项权登记,将《房屋他项权证》交承办银行保管,抵押行为按照房地产抵押合同执行。抵押物需估价的(指二手房),由具有评估资质的机构进行评估,抵押率不得超过抵押物评估值的70%。



  第十六条 借款人为非本市常住户口的,除足额提供抵押外,还必须提供具有本市常住户口、有偿还能力的自然人担保。保证方与承办银行签订保证合同,保证行为按照保证合同执行。



  第十七条 借款人在房地产抵押合同签定前必须按有关规定办理有关保险手续,保险金额不得少于借款额,并将承办银行或“中心”作为保险合同的第一受益人。



  第十八条 房屋及贷款保险期限不短于借款期限。在合同约定借款期间借款人不得以任何理由中断或解除保险合同,否则,承办银行有权代办保险,一切保险费用由借款人承担。在保险期内,房屋如发生保险责任范围以外、因借款人过错而造成的损毁,由借款人负全部责任。



  第十九条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,承办银行有权依照借款合同及房地产抵押合同或质押合同的规定处分抵押物或质押物。



  第二十条 处分抵押物或质押物所得价款,扣除处置抵押物、质押物各项税费后不足偿还贷款本息的,承办银行及“中心”有权向债务人继续追偿未偿还的贷款本息;其价款超过应偿还部分,承办银行应退还抵押人或出质人。



  第二十一条 借款人有下列情形之一的,按照借款合同及质押合同或保证合同的规定承担违约责任:



  (一)借款人不按期归还贷款本息的;



  (二)借款人提供虚假文件或资料已经或可能造成贷款损失的;



  (三)未经贷款人同意,借款人将设定抵押权的财产或权益出售、转让、赠与或重复抵押的;



  (四)借款人所设定抵押的房产遇拆迁,借款人未事先通知承办银行或“中心”,并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的;



  (五)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;



  (六)借款人与其他法人或经济组织签订有损承办银行或“中心”权益的合同或协议的;



  (七)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因损毁不足以清偿贷款,质押物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押、质押的。



  第二十二条 在办理贷款过程中所发生的抵押、保险费用由借款人承担。



  第二十三条 本办法由江门市住房公积金管理中心负责解释。



  第二十四条 以前有关江门市住房公积金贷款的其他文件如与本办法相抵触的停止执行。



  第二十五条 本办法自印发之日起施行。


河南省基本农田保护条例

河南省人大常委会


河南省基本农田保护条例
河南省人民代表大会常务委员会


(1994年11月1日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议通过1999年9月24日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)

第一章 总 则
第一条 为对基本农田实行特殊保护,稳定耕地面积,提高耕地质量,促进农业生产和社会经济的可持续发展,根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》和国务院《基本农田保护条例》及有关法律、法规的规定,结合本省实际情况,制定本条例。
第二条 本省行政区域内实行基本农田保护制度。
本条例所称基本农田,是指根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
本条例所称基本农田保护区,是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序划定的区域。
基本农田保护实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针。
第三条 本条例适用于本省行政区域内基本农田保护区的划定、保护和监督管理工作。
第四条 各级人民政府应当把基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划,作为政府领导任期工作的一项重要职责,并由上一级人民政府监督实施。
第五条 各级人民政府应当加强对基本农田保护工作的领导。
县级以上人民政府土地行政主管部门主管本行政区域内基本农田划定、保护和管理工作。
县级以上人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内基本农田建设、质量监督管理和农田生态环境保护等工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责,协同土地行政主管部门和农业行政主管部门实施基本农田保护工作。
乡级人民政府负责本行政区域内的基本农田保护管理工作。
第六条 鼓励境内外单位和个人对基本农田农业开发的各项事业进行投资。
依法进行基本农田农业开发的单位和个人的合法权益受法律保护。
第七条 任何单位和个人都有保护基本农田的义务,有权对侵占、破坏基本农田以及其他违反本条例的行为进行检举、控告。
农村集体经济组织(是指乡村农民集体所有的经济组织)或村民委员会和土地承包者有权对违反本条例,乱占滥用基本农田的行为进行抵制。
第八条 对在基本农田保护工作中取得显著成绩的单位和个人,由各级人民政府予以奖励。

第二章 划 定
第九条 各级人民政府在编制土地利用总体规划时,应当将基本农田保护作为规划的一项内容,明确基本农田保护的范围、数量指标和质量要求。
县级和乡(镇)土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。
第十条 本省划定的基本农田数量,由省人民政府根据国家的要求和我省人口与社会经济发展需要确定。
第十一条 下列耕地应当划入基本农田保护区:
(一)经国务院有关主管部门或者县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;
(二)有良好的水利和水土保持设施的耕地;
(三)经过治理、改造和正在实施改造计划以及可以改造的中低产田;
(四)蔬菜生产基地;
(五)农业教学、科研、技术推广试验示范用地和农作物良种繁育基地。
需要退耕还林的耕地,不应当划入基本农田保护区。
第十二条 基本农田保护区以乡(镇)为单位组织进行划区定界,由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
基本农田保护区一经划定,应逐块定位、划界,由县级人民政府设立保护标志,予以公告;乡级人民政府应当登记造册,建立档案,并报县级人民政府土地行政主管部门备案;县级人民政府土地行政主管部门应对本行政区域内划定的基本农田保护区建立档案,并抄送同级农业行政主管
部门。
划定的基本农田保护区,由省或省授权的市人民政府、地区行政公署组织土地、农业行政主管部门验收确认。
第十三条 划定基本农田保护区时,不得改变土地承包者的承包经营权。

第三章 保护和管理
第十四条 各级人民政府应当采取措施,确保本行政区域内基本农田的数量不得减少,质量不得降低。
第十五条 基本农田保护与管理实行责任制度,并逐级签定责任书。农村集体经济组织或村民委员会依法负责其所有的基本农田的保护工作;基本农田保护区内土地承包者是该基本农田的保护责任人。
县级以上人民政府应建立基本农田保护监督检查制度,定期组织有关部门对基本农田保护情况进行检查,并将检查情况报告上一级人民政府。
第十六条 国家和省对农业的投资应优先用于基本农田保护区内农业的发展。
第十七条 基本农田保护区内禁止下列行为:
(一)非法将耕地变为非耕地;
(二)建窑、建房、建坟或者擅自挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物;
(三)毁坏水利设施;
(四)擅自砍伐农田防护林、防风固沙林和水土保持林;
(五)排放具有污染性的废水、废气、废渣;
(六)其他破坏基本农田的行为。
第十八条 对在开发地下资源或其他生产建设中,因挖损、压占等造成基本农田塌陷、破坏的,由责任单位或责任人按国家和省有关规定负责整治或缴纳土地复垦费,对其造成的损失应给予补偿,复垦的土地应优先用于农业。
土地复垦费的征收标准和使用管理办法按省人民政府规定执行。
第十九条 各级人民政府应采取措施鼓励农业生产者对其经营的基本农田兴修水利,科学灌溉,保持水土,防止耕地沙化、盐渍化;增施有机肥料,秸秆还田,禁止焚烧;合理使用化肥、农药等农用化学物质,改良土壤,提高地力。
县级人民政府农业行政主管部门应会同土地行政主管部门按照国家的有关规定,对基本农田地力分等定级、建立档案。
县级以上人民政府农业行政主管部门和农业科研部门应建立基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点,建立档案,定期向本级人民政府提出基本农田地力变化状况报告及相应的地力保护措施,并为农业生产提供指导服务。
第二十条 在基本农田保护区从事农业生产经营的单位和个人都有保养基本农田的义务,应采取措施保持和培肥地力。
第二十一条 县级以上人民政府农业行政主管部门应会同同级环境保护行政主管部门对基本农田环境污染情况进行监测与评价,并定期向同级人民政府和上级业务主管部门提出环境质量与发展趋势的报告。
向基本农田保护区提供肥料和作为肥料的城市垃圾、污泥和废水,应符合国家有关标准。
对因发生事故或者其他突然性事件,造成或者可能造成基本农田环境污染事故的,当事人必须立即采取措施处理,并向当地环境保护行政主管部门和农业行政主管部门报告,接受调查处理。
第二十二条 经批准占用基本农田兴建重点建设项目的,必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。对基本农田有污染的建设项目在建设项目环境影响报告书中,应当有基本农田环境保护方案;环境保护行政主管部门在审批时,应征求同级农业行政主管部门的意见。建设项目在
建设时,其防治污染的设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用;建设工程验收时,应同时验收防治基本农田污染的设施。
第二十三条 基本农田保护区一经划定,任何单位和个人不得改变或者占用基本农田。国家和省批准的重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区需占用基本农田,涉及农用地转用或者征用土地的,必须报国务院批准。
经批准占用基本农田的,当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划,并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照《河南省实施〈土地管理法〉办法》规定标准缴纳有关费用,并在占用后的半年内负责开垦与所占基本农田的数量和质量相当的耕地;
没有条件开垦的,应当缴纳耕地开垦费;开垦的耕地经验收确认不符合要求的,应当补缴相应的耕地开垦费。
第二十四条 因特殊情况需要临时使用基本农田的,按《河南省实施〈土地管理法〉办法》的有关规定执行。
用地单位临时使用基本农田后,应当恢复基本农田原有的生产条件,并及时归还临时使用的基本农田。
第二十五条 基本农田保护区耕地开垦费由省人民政府土地行政主管部门负责征收。具体征收标准和使用管理办法按省人民政府规定执行。
第二十六条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经批准占用的基本农田,满一年不能动工建设的,应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人继续耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上二年以下未动工兴建的,视为闲置基本农田。闲置基本农田应按照《河南省实施〈土
地管理法〉办法》的规定缴纳闲置费;连续二年未使用或不按批准用途使用的,经国务院批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种,重新划入基本农田保护区。
承包经营基本农田的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的基本农田。

第四章 法律责任
第二十七条 违反本条例规定,有下列行为之一的,依照国家和省有关土地管理法律、法规的规定处罚:
(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用或超过批准数量占用基本农田的;
(二)非法批准占用基本农田的;
(三)买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。
第二十八条 违反本条例第十七条第(一)、(二)、(六)项所列行为,毁坏种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期纠正或者治理,恢复原种植条件,可以并处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
违反本条例第十七条第(三)、(四)、(五)项所列行为的,分别按有关法律、法规的规定处理。
第二十九条 向基本农田提供不符合国家有关标准的肥料和作为肥料的城市垃圾、污泥和废水的,由县级以上人民政府农业行政主管部门会同环境保护行政主管部门给予警告,并责令其立即停止提供,对造成损失的,应给予相应赔偿。
经批准在基本农田保护区内设立的建设项目,在建设时其防治污染的设施未与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令其纠正,拒不纠正的,按有关环境保护法律、法规的规定处理。
第三十条 擅自改变或破坏基本农田保护区标志的,由县级人民政府土地行政主管部门责令恢复原状,可以处一千元以下罚款。
第三十一条 从事基本农田保护管理的有关部门和人员不认真履行职责,对工作造成损失的,由同级人民政府或行政主管部门对其批评教育,责令改正,并可按有关规定给予直接负责的主管人员和直接责任人员行政处分;对滥用职权、徇私舞弊、敲诈勒索、收受贿赂,构成犯罪的,依
法追究刑事责任。
土地行政主管部门对违法批占基本农田不抵制、不报告的,由上一级土地行政主管部门提出建议,由同级人民政府或行政监察部门,给予直接负责的主管人员和直接责任人员行政处分。
第三十二条 侵占、挪用基本农田的耕地开垦费、闲置费和土地复垦费的,责令限期退还;对直接负责的主管人员和直接责任人员由同级人民政府或行政主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 拒绝、妨碍基本农田保护管理人员履行保护和管理基本农田职责的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 本条例规定的罚款必须在规定的期限内缴纳;逾期不缴纳的,每日按罚款数额百分之三加处罚款。
本条例规定的罚款和加处罚款全额上缴县级以上财政。
对违反本条例的同一违法行为不得给予两次以上罚款的行政处罚。
第三十五条 当事人对处罚决定不服的,可按照《中华人民共和国行政复议法》申请行政复议;当事人也可以直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议又不起诉,拒不执行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第三十六条 本条例自1999年12月1日起施行。1994年11月1日河南省第八届人大常委会第十次会议通过的《河南省基本农田保护条例》同时废止。



1999年9月24日
律师思维之办案思路

郭旺生


我们通常所说的三段论的模式是大前提---小前提---结论,但是,律师分析案件的思维与此恰好相反,反其道而行之,可以总结为:客户目标---法律依据---证据支持。换而言之,在办案时,应首先明白客户的目标是什么,其次是寻找法律依据,最后是寻找相关的证据以支持客户的主张。
当事人的目标,有时候表达的比较模糊,出于维护自身利益的迫切感,当事人可能会有意无意的忽略对自己不利的细节,律师在与当事人交谈的时候,要注意根据法律规定询问当事人以确认是否存在对当事人不利的情形,否则,连基本的事实都搞错了,接下来的工作将会南辕北辙。
对于法律依据,在彻底了解清楚当事人的目标后,律师要寻找法律支持。换言之,就是要确认客户的目标是否具有合法性,在法律上能否站得住脚。任何目标,如果根据现行法是行不通的,再多的努力也只能是冒风险。当然,现实情况下,有些事情可能处于两可之中,可左可右的,这就要提前跟当事人说明风险。
对于证据支持,在初步判断当事人的目标是合法的,法律上有可行性的前提下,可以沿着这个思路去寻找证据支持。(郭旺生)

郭旺生律师联系:QQ:1462647942 邮箱:dffy101@163.com